[ 角聲網上電台 ]
[ 每週理財節目 ]
[ 理財分半鐘 ]
主頁 節目重溫 理財文章 其他文章 精明消費 資源推介 教牧理財 林修榮簡介
搜索
 
理財分半鐘/理財極短篇
提防年金(ANNUITY)產品
號角月報專欄
投資探討
子女大學教育(包括申請大學和經濟援助)
遺產規劃與慈善捐獻
禮物贈與(GIFTING)
稅務專題 - 一般話題
稅務專題﹕與外國人或國外收入有關的稅例
稅務專題﹕與小商業有關的稅例
稅務專題﹕與房地產有關的稅例
稅務專題﹕與退休儲蓄有關的稅例
稅務專題﹕與子女有關的稅例
稅務專題﹕與股票投資有關的稅例
保險指南
夫婦同心理財
僱員股權
地產投資
問題解答
社會安全退休制度
 
電子郵箱﹕
money@cchc.org
novel
「書中短短的真人真事, 串成一幅愛的圖畫, 讓我看到人間依然有情有愛。」(一讀者)本書由中信出版, 不到一年已印第九版,可在 ccmbookroom.org 訂購

 

主頁 > 理財文章 > 地產投資 > 物業產權轉移常識  

物業產權轉移常識

物業產權轉移常識

房地產交易的參與者包括﹕買家、賣家、經紀、律師、貸款銀行等,但有一個人在交易中佔有相當重要的角色,他就是那位「中介專員」(Escrow Officer)。當買賣雙方達成交易協議後,一定會在中介公司設立一個中介帳戶(escrow account),買賣雙方的錢銀交易,都會經過中介帳戶處理。

除了中介公司,另一個參予者是產權保險(title insurance)公司,它有責任為客戶確定物業的產權沒有問題,同時為買家及貸款銀行提供產權保險。產權保險公司可能同時提供中介服務,但也可能兩者是獨立的。

設立中介帳戶口,產權保險公司首先會提供一個「初步產權搜查報告」(Preliminary Title Search Report),來確定物業的產權有否問題,然後向買賣雙方及貸款銀行發出報告。假如產權有問題,例如過去有積欠政府的物業稅等,都會列在報告上。一般不重要的問題可以先行解決,然後保險公司同意為為銀行及買家提供產權保險。假如問題比較嚴重,或無法解決,保險公司便會拒絕發出產權保險,該項交易便可能胎死腹中。

交易接近完成時,中介專員便扮演「中間人」角色,將買賣雙方所有要簽署的文件收集,並確定買賣雙方及銀行訂立的條件,便會通知買賣雙方簽署文件。最後,當所有條件都符合,中介專員便會將交易的款項扣除一切費用和貸款後交給賣方,並將新的轉讓契(Grant Deed)送入政府部門作登記,至此整個地產交易完成。

在這個交易過程中,有一位負責任、具有充足專業知識及經驗的中介專員,是相當重要的。故此,完成買賣交易後,勿忘向中介專員致謝。

 

私人產權轉移需注意

有時產權轉移是由買賣雙方私下進行,並不經過中介公司,當然也不會牽涉任何產權保險。常見的是家人之間的產權轉移,華人尤其喜歡由父母將產權轉移子女,近年不少人購買房屋而自己本身不夠信用或收入作借貸,於是加入其他人成為業主去取得貸款,之後再將產權轉回原來的買主。不論是什麼原因,不少產權轉移是私下完成的。

這些沒有經過中介公司處理,和沒有牽涉到產權保險的轉移,將來出售物業時是可能有問題的,原因是將來的買主需要購買產權保險,而產權保險公司在調查產權過程中,必定發現產權曾作私下轉移,當時並沒有產權保險,故對私人轉移的可靠性有懷疑,必定不肯輕易同意發出產權保險。需知產權保險保費通常大約一千多元,但假如物業產權出現問題時,賠償金額可能高達數十萬,故保險公司必定仔細地作產權調查,確保沒有任何瑕疵或爭議才肯承保。

在這個情況下,要保險公司承保,必須由先前的產權轉移者再簽署一份證明文件;但轉移者到時可能已經搬到國外居住,或者是有任何將來可能不合作的可能。

私下轉移時如何避免以上問題呢?當然,由執業律師或中介公司辦理除名手續,或在除名時同時進行重貸手續,令轉移過程中有產權保險,將來便沒有問題。但假如沒有購買產權保險的話,便要由轉移者簽署一份文件(通常稱為Declaration of Uninsured DeedUninsured Deed Affidavit),這份文件必須在中介公司本身的地保官(或其認可的地保官)面前簽署。