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買賣房屋交收過程需知

在美國,房屋產權轉移是相當簡單的一回事,只要預備一份新的「除名契」(Quit Claim Deed),或「轉移契」(Grant Deed),然後由產權轉移人在地保官(Notary Public)面前簽名,再送到縣(County)的登記局(Recorder’s Office),連同一份「初步產權更改(Preliminary Change of Ownership Report或PCOR )表格,繳付不多的登記費,便大功告成了。

中介公司

一般產權轉移是由於房屋買賣,轉移手續都由「中介公司」(escrow company)代勞,特別是買方需要透過銀行貸款,必須由中介公司負責買賣雙方簽署各樣文件(包括上述新屋契),並確定買方簽署所有借貸文件,一切都簽好後中介公司會將新屋契進行登記,並將貸款文件轉交借貸機構,然後貸款金額便會送入中介帳戶(escrow account),最後由中介公司將賣屋得款按預先議定的條款送交賣方借貸機構和賣主。在交收過程中,也必定會牽涉到起碼一個「產權保險」(Title insurance)。

產權保險

「產權保險」其實在辦理交收手續的初期已經開始,先由產權保險公司調查和審核物業的產權情況,包括先前房屋的產權轉移情況。這個保險乃在將來產權出現問題時,為受益人提供保障與賠償。產權會發生什麼問題呢?一間物業可能過去多次產權轉移,難保某次轉移手續有瑕疵,例如有某遺產受益人的產權被忽略或侵佔,萬人這樣的受益人突然出現,現今的業主或借貸機構的產權便會出現「缺陷」,在這個情況下,產權保險便要作出賠償。筆者在多年銀行生涯中只見過一次這樣事故,但由於房屋價值動輒便是數十萬元,這個風險不能不防。故買屋時除了借貸機構規定要借貸人購買「借貸機構產權保險」(lender’s title insurance)外,買主也應該購買「業主產權保險」(owner’s title insurance)。前者的保障金額只限於貸款金額,後者乃包括整個交易的價值,並且在買主擁有該物業的全部時間都有保障,故後者的保費通常較前者高。買主不應該為了省錢而放棄購買產權保險。

私人轉移

有時產權轉移是雙方自己私下進行,並不經過中介公司,當然也不會牽涉任何產權保險。常見的是家人之間的產權轉移,華人尤其喜歡由父母將產權轉移子女,近年不少人購買房屋而自己本身不夠信用或收入作借貸,於是加入其他人成為業主去取得貸款,之後再將產權轉回原來的買主。不論是什麼原因,不少產權轉移是私下完成的。

預防問題

這些沒有經過中介公司處理,和沒有牽涉到產權保險的轉移,將來出售物業時是會有問題的,原因是將來的買主需要購買產權保險,而產權保險公司在調查產權過程中,必定發現產權曾作私下轉移,當時並沒有產權保險,故對私人轉移的可靠性有懷疑,必定不肯輕易同意發出產權保險。需知產權保險保費通常大約一千多元,但假如物業產權出現問題時,賠償金額可能高達數十萬,故保險公司必定仔細地作產權調查,確保沒有任何瑕疵或爭議才肯承保。

在這個情況下,要保險公司承保,必須由先前的產權轉移者再簽署一份證明文件;但轉移者到時可能已經搬到國外居住,或者是有任何將來可能不合作的可能,以下是真實的個案﹕

一對年輕男女共同購買物業,男方付出大部份首期和供款,但產權以「互繼共有權」(JOINT TENANCY)方式擁有,等於每個人擁有一半。一段時間後兩人分手,男方之後結婚,一直住在這個物業,但產權仍是兩個人的名字。如今物業已經增值不少,男方要將物業出售,當然需要兩個人簽名,但男方只願退還女方幾年前付出的首期金額,女方則認為房屋已經增值,她也應該獲得增值的一部份,男方將幾年來付出的貸款供款、地稅、保險、維修等費用列出來,證明增值其實並不存在,目前兩個人還在爭議中。

另一對男女朋友亦是共同擁有物業,之後分手,女方同意簽署一份「除名契」(QUIT CLAIM DEED),然後在縣政府做登記手續。

幾個月之後,男方決定重新貸款,產權公司(Title Company)在發出產權保險之前,要求女方簽署一份文件,證明她是在自願及理性的情況下放棄產權。由於雙方關係已經破裂,女方不肯合作,結果男方無法順利完成重貸手續。

私下轉移時如何避免以上問題呢?當然,由執業律師或中介公司辦理除名手續,或在除名時同時進行重貸手續,令轉移過程中有產權保險,將來便沒有問題。但假如沒有購買產權保險的話,便要由轉移者簽署一份文件(通常稱為Declaration of Uninsured Deed或Uninsured Deed Affidavit),這份文件必須在中介公司本身的地保官(或其認可的地保官)面前簽署。