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主頁 > 理財文章 > 地產投資 > 「短賣」和「接收」的後遺症  

「短賣」和「接收」的後遺症

 

這幾年經濟相當差,有些業主失去工作收入,無法繼續為房屋貸款還款,最後房子被銀行接收(Foreclosure)。此外,還出現了一個以前沒有的現象,就是不少業主雖然仍有能力還款,但由於房子價值已大幅度下跌,成為「負資產」,於是把心一橫,故意放棄產權。他們有兩個做法﹕第一,「自動投降」將產權轉移給銀行,即所謂「屋契代替接收」(Deed In Lieu Of Foreclosure),馬上將產權轉移給銀行,免去銀行要接收的麻煩,也不用停止供款令信用分數減低;第二,停止供款,然後靜待銀行來接收。以上這幾種做法,對信用分數都有相當大的打擊。此外,還有一個避免接收的辦法,對信用分數影響程度比較低,便與銀行商量,以低於房屋貸款的市場價值賣出,然後將得款歸還銀行,便是所謂「短賣」(Short Sale)

 

不論是由銀行接收,或自動放棄,或作「短賣」,都要了解它對信用分數、稅務和銀行追收的影響。以下為您逐一講解,內容包括一些法律方面的知識,但本文只是提出來作參考,並非提供法律資訊,請您務必咨詢律師。

 

對信用分數的影響

 

從信用評分的角度,付款歷史(Payment History)佔信用分數35% (其餘的因素是﹕債務金額30%,信用年期15%,其他因素20%)。貸款出現遲付(Late Payment)情況,必定會減低信用分數;欠賬的時間越長,對信用分數的打擊便越大。30天的遲付記錄,可能會減低信用分數60-110分,影響程度視乎本身原來的信用分數而定。假如本身未遲付前的分數是680分,30天的遲付記錄會減低信用分數60-80分,可是假如本身信用分數是780分,30天遲付的影響便增加至90-110分。

 

Short Sale的負面影響的確比較低,假如從沒有遲付的情況,進行「短賣」對信用分數應該影響極輕微,只是兩家聯邦政府的房貸機構Fannie MaeFreddie Mac規定,在業主完成「短賣」後的兩年內,它不會購買該業主的房屋貸款。

 

假如如您的房屋被銀行接收(包括自動投降),信用評分的影響便大得多,會馬上減低85-160分。假如本來信用分數是680分,便會減低85-105分;假如本來信用分數是780分,便會減低140-160分。

 

假如您停止付款供款之後房屋被接收,信用分數便會受到雙重打擊,因為遲付與接收都會分別減低信用分數,故停止付款後房屋被接收,對信用分數的影響可能加起來達到300分以上。

 

以上資料是根據FICO最近公開的資料,詳情可到www.myfico.com 網站

 

銀行是否可以追收餘額?

 

「短賣」或接收後,由於抵押的房屋賣價低於貸款金額,銀行必定會有損失,這個損失稱為「不足金額」(Deficiency)。銀行可否向借貸者追收不足金額?

 

根據加州法例(Code of Civil Procedure Section 580b),有一類貸款銀行是不能在接收後追收餘額,就是以住宅作抵押的買屋貸款(Purchase Money Loan)。這類貸款屬於「不能追收」(Non-Recourse),銀行在接收後便不能再向借貸者追收餘款。要得到這個Anti-deficiency的保障,首先該物業必須是業主自住,而不是出租或投資物業。第二,該貸款必須是用來購買該住宅,而且是以該物業作抵押。這個保障亦包括購買房屋時的第二貸款,過去銀行要求的頭款很低,借貸者可借到房價九成或以上,

 

為了避免要繳付「貸款保險」(Mortgage Insurance)保費,許多借貸者在作買屋貸款時使用所謂「雙貸款」(Piggyback Loans),即同時使用第一與第二貸款,由於兩個貸款都是用來購買自住物業,兩個貸款都應該受到CCP580b條款的保障。

 

假如買屋之後作重貸(Refinance),該貸款便不再屬於「不能追收」,因為重新貸款並非用作購屋之用,它只是用來還清之前的貸款而已。換句話說,購屋貸款一旦被重貸,新的貸款便失去「不能追收」的保障。

 

除了重貸之外,買屋之後再以房屋淨值(Equity)取得淨值貸款(Equity Loan)或淨值信用額(Equity Line of Credit),該淨值貸款或信用額都沒有「不能追收」的保障,因此,假如銀行不放過借貸者的話,是有權要求借貸者歸還,甚至在借貸者拒絕歸還的情況下控告借貸者。

 

即使貸款是屬於「不能追收」,但物業沒有被接收,只是由業主要求銀行容許「短賣」,銀行是否有權追收「不足金額」?我個人的看法是CCP580b的保障只是提到「接收」(Foreclosure),並沒有提到「短賣」,故我相信「短賣」是得不到CCP580b條款的保障。最近見到一個情況,就是銀行在同意讓借貸者「短賣」之同時,要求借貸者為「不足金額」簽署個人借貸文件。

假如您有這方面問題,請盡早咨詢律師。

 

債務被取消是否要付稅?

 

基本上,凡屬借貸機構放棄追討的債務(包括信用卡債務或房屋貸款債務),在稅例上都成為借貸人的收入,需要當作收入加在報稅表上。這類債務稱為「取消債務」(Cancelled Debts),或「被原諒的債務」(Forgiven Debts)。假如該取消債務金額在6百元以上,銀行必須向借貸人發出一份1099-C表格。

 

有兩個情況是可以讓「取消債務」無需成為收入,第一,債務是通過借貸人申請個人破產而被免除的;第二,借貸人在債務被免除前有「資不抵債」(Insolvent)的情況;後者需要連同報稅表遞交982號表格。

 

09 布殊總統任之前,簽署一個名為「房屋貸款原」法,豁免自住物業被接收或「短賣」後產生的「取消債務」成為收入,最高額是2 百萬元,但借貸人依然需要遞交982 號表格。

 

面對「取消債務」是否需要報稅這個問題之外,房屋被接收的借貸人還要面對「資增值」(Capital Gain)或資虧蝕(Capital Loss)的稅務問題。房屋被銀接收,就等於以欠債額賣出房屋,假如產生增值(即賣出額超過成本)要當為收入報稅;過,假如業主符合「屋主自住」的免稅條件,依然有25 萬元免稅額。假如產生虧蝕,看房屋是否自住。屋主自住的房屋,資蝕是能扣稅的;可是,假如被接收的是出租物業,虧蝕照樣可以當為普通虧蝕扣稅。

 

林修榮

原載2010年五月號角月報