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重貸問答

重貸問答

我怎樣去衡量是否應該重貸(Refinance)?

最重要的因素是你每年可以省下多少利息,和做重貸時需要付多少費用,包括貸款的Loan PointsClosing Costs

 

怎樣去計算可以省下多少利息?

 

將你目前的年利率減去重貸後較低的利率,便是可以省下的利率,將這個利率乘重貸的金額,便是每年省下的利息 (這個省下的利息在重貸後幾年內都是差不多,因為本金的金額下降得很慢,但逐漸每年省下的利息金額會減少,因為本金金額逐漸減少)

 

舉個例,假如我現在的利率是6.5%,重貸後利率是5%,重貸金額是$300,000, 每年可省下多少利息?

 

省下的利率是1.5%,省下的利息金額便是$300,0001.5%,即每年可省下$4,500.

 

計算完每年可省下的利息,下一步應該考慮什麼?

 

要考慮重貸時要一筆過付出的費用,包括Loan PointsClosing Costs 前者其實是預付利息,作用是去「買低」(Buy Down)利率,通常每一個Point (即貸款金額的1%)便可以「買低」利率0.25%。後者是與貸款手續有關的費用,例如﹕產權保險(Title Insurance)費用、房屋估價費、各樣手續費用等。

 

這些費用與省下的利息有什麼關系?

 

你需要付出這些費用,才可以省下這些利息,所以要計算要多少時間省下的利息才足夠「歸還」你重貸時要付出的費用。假如你每年可省下$2,000 利息,但要事先付出$4,000 費用(包括Loan Points Closing Costs),歸還期(Pay Back Period)或「打平期」(Break-even Period)便是兩年,即需要省下兩年利息才夠支付重貸時預先付出的費用。

 

這個歸還期有什麼重要性?

 

由於你重貸的真正好處要在歸還期之後才得到,歸還期越短,你得的好處越多和越快;歸還期太長,假如要賣屋或再次重貸便會浪費了部份預先付出的費用。

 

歸還期多長才可以接受?

 

這個沒有一定的規定或標準,但我覺得最好是在兩年以內,超過三年便要認真考慮,因為未必化算;即使您現在覺得會一直擁有這個物業,而且一直不會再次重貸,請記得世事難預料,今天認為很實在的事過了一段日子可能有變。

 

假如貸款完全不需要付費用,即所謂NO POINT, NO FEE,應該如何計算歸還期?

 

這種貸款的歸還期是零,亦即馬上開始真正節省利息,所以即使重貸利率只是稍低於原來利率,你都會馬上得到重貸的好處;當然,假如節省的利息相當低,便要考慮是否要花時間去做重貸。

 

我現在的貸款已經供了幾年,這個是否重貸的衡量因素之一?

 

過去的已經成為過去,以前供款的金額和時間與重貸的決定沒有任何關系。

 

我應該使用15年抑或30年貸款?

 

通常15年固定貸款利率應較30年固定利率稍低,即使兩者是一樣,15年貸款可以省下許多利息。假定一個十萬元的貸款,同是5%利率,15年內要付出$42,343利息,而30年貸款需要在30年內付出$93,256利息。但15貸款每月供款為$791,而30年貸款月供$537,假如您自信收入足夠應付較高供款金額,15年貸款通常是較佳的選擇。

 

但我重貸後要重新供30年,之前我已經供了六年,豈不是這六年的供款都浪費了?

 

不是的,這六年的供款大部份是付利息,這些利息是你借貸的代價,供本金的那些金額幫助你減低需要重貸的本金,所以沒有一分錢是浪費了的。雖然30年年期重新開始,但每個月的供款減少了。,假如你依然按以前供款的金額去歸還貸款,便可以縮短年期,由於利率比前低,你不需要24年便會供完貸款。

 

我是否一定能夠獲得批準重貸?

 

不是的,因為重貸時銀行要衡量你的收入和信用記錄,而且房屋亦要重新估值,如今銀行收緊信貸,假如收入不夠,或信用記錄太差,或房屋價值大幅下跌,都可能影響你重貸的申請。

 

利率是否會繼續跌?我是否應該等?

 

沒有人有水晶球,可以預知將來利率走勢,但似乎5%左右利率已經相當低,等下去的話可能會得到更低利率,亦有可能「蘇州過後」,所以不要期望一定要取得市場最低利率。

 

你有沒有好的貸款代理可以介紹?

 

請到本網站http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=5209 查閱