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接收物業(FORECLOSED PROERTY)是否好投資?

 

有些事情表面好似很簡單,但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」,然後裝修一下,便可以自住或賣出圖利。事實上,這門生意風險相當高。

 

            「接收樓宇」的來源,通常是屋主因財務困難未能按時供款,被借貸機構追數。通常銀行在借貸人遲付三個月後,便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款,便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE),之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。

 

            「不履行合約通知」要在縣政府登記,是個公眾記錄;對這類房屋有興趣者,可以輕易找到房屋資料,然後直接聯絡屋主,試圖在這個時候將房子買下來。雖然屋主假如肯及早賣出,可以避免房子被接收和信用記錄變得更壞,但其實肯在這個時候賣屋的業主不多。

 

            大部份買家都是在真正拍賣競投時才出動。當然,有些小投資者希望「執平貨」,但大多數參予競投者都是職業買家,他們不單經驗豐富,而且有充足的資金去以現金支付,一般小投資者是很難與職業買家競爭的。

 

            即使是職業買家,一不小心也會「陰溝裡翻船」,因為有以下風險﹕

 

產權問題

 

            買家可以從公眾記錄中,去查到該業主的欠款金額,但有些其它影響產權(TITLE)的問題,他不一定可以查出來;例如,物業可能有欠稅,或者有其他扣押權(LIEN),將來都要新業主負責。

 

            有時,即使買家在產權報告上看到資料,也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款,一旦分析錯誤,便會損失慘重。

 

無法預先檢查

 

            在未完成拍賣前,房屋產權依然屬於現任業主,他絕不會容許競投者進入房屋去作檢查,所以買家只能從外表去估計修理費用,也很容易失預算。此外,房子既然要被債主拍賣,業主肯定不會悉心去維修房子,甚至可能故意破壞,故房子真正狀況往往比預期差。

 

無法作房屋貸款

 

            由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金,一般買家無法申請銀行貸款,因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難,因為銀行必定要有房屋估值書,既然無法對「接收樓宇」作檢查,估價師沒有辦法預先對房子作估值。

 

收屋可能有困難

 

            即使競投成功,也不一定可以馬上接收,尤其是假如住客是租客,「逐客過程」(EVICTION)可能相當長,而且要通過法庭辦理,花費可能不少。

 

 

            總而言之,普通民眾不宜購買「接收樓宇」,一來不容易買到手,不少準備拍賣的房子,在拍賣前被取消,可能由於業主清還欠款,也可能業主自行出售。其次,即使買到手也未必是「平貨」。職業買家對市場情況較熟悉,對維修估計和成本控制也較有把握,普通買家一不留神,可能付出過高價錢。

 

            貸款銀行本身也有時自己購買這類房子,尤其是拍賣時價錢不理想,銀行都有權取消拍賣,改由銀行本身購買。這類房子稱為REO,是個銀行術語,其實就是銀行擁有的房屋。

 

            銀行在接收了房子之後,都會自行或通過經紀將REO出售,但除非市道很差,或銀行積累了相當多REO,否則價錢不會低於市場價值,但購買這類房屋的好處,是買家可以作檢查。此外,銀行往往會提供房屋貸款,但除非該房屋條件(例如地區)很差,銀行提供的貸款不一定條件特別優惠。