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主頁 > 理財文章 > 稅務專題﹕與房地產有關的稅例 > 合法地避免地稅重估  

合法地避免地稅重估

加州房地產每年需要繳納物業稅(Property Tax),是房屋估值(Assessed Value)1%。由於加州多年前通過「第十三號提案」(Proposition 13),規定每年物業稅和房屋估值不能超過2%,很多業主多年前買入物業,雖然物業價值已經大幅上升,但地稅金額依然相當低。

 

當然豁免重估情況

 

當然,假如業主一直保留產權,地稅便不會重新估值;可是,假如產權轉移時,是有可能要被縣政府(County)的估值處重估價值,並重新按當時的市場價值重新訂立物業稅。故此,買家在市場上購入物業後數月間,物業自動會被重估價值,之後寄上一份「物業稅補充單」(Supplemental Property Tax Bill)。假如這個價值比前業主賣屋時的物業估值高,縣政府便會向新業主要求補交物業稅差額;假如價值比前為低,縣政府便會通知價值重估後較低的物業稅金額。

 

故此,您在市場上購買物業後,房屋價值重估是不可能避免的,除非是以下幾個常見的情況﹕

 

  1. 房屋產權轉移是父母與子女之間的轉移。不論產權是由父母轉移子女,或由子女轉移父母,亦不論轉移的方式是贈予、買賣或遺產繼承,都完全避免價值重估。因此,假如擁有房屋產權多年的業主父母,應該盡量考慮將產權給予子女,去保留較低的地稅。最有稅務的轉移時間,是透過遺產方式由子女繼承,讓他們獲得「成本提升」(Cost Basis Step Up)的稅務好處。而遺產規劃的最佳工具,是「可更改的生前信託」(Revocable Living Trust),因為可以完全避免認證(Probate)手續。
  2. 夫婦之間的產權轉移,不論是在生前轉移、或因配偶一方死亡而轉移、或因離婚時財產分配(Property Settlement)而轉移,都不需要價值重估。
  3. 產權由業主本人轉為以生前信託之信託人身份擁有。不少業主在購屋時未有生前信託,之後才設立信託,律師會將產權改為信託人身份持有,其實產權沒有真正被轉移,估不會被重估。
  4. 產權方式改變,但擁有權比率不變。產權方式有多種,包括「互繼共有權」(Joint Tenancy),「夫婦共同資產」(Community Property)或「分別共有權」(Tenancy in Common),假如產權方式改變,但結果每一個業主的擁有權比率維持不變,便不會地稅重估。舉個例,甲乙二人以Joint Tenancy產權方式擁有一物業,現擬改為Tenancy-in-Common,並在屋契上注明每人擁有50%。由於之前他們兩人共有,實際上每人是擁有50%產權,如今即使產權方式改變,但擁有權比率沒有改變,故不會被重估價值。(按﹕要了解這幾種產權擁有方式的利弊,請參閱本人「理財天地」網站http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=2939 )
  5. 加入「互繼共有權」新業主。在購買房屋後,將一個新的名字加入屋契,作為「互繼共有權」(Joint Tenant)的共同業主,是不會產生物業稅重估的。

 

請注意,假如符合以上豁免物業價值重估的要求,是需要在產權轉移時通知估值處的。申請父母子女轉移豁免重估,需要向估值處遞交BOE-58-AH表格,通常在縣估值處網站可直接下載,或向估值處索取。其餘四種豁免重估情況,需要在登記產權時遞交Preliminary Change of Ownership Report,簡稱PCOR,在這個報告上注明轉移情況。即使是父母子女轉移,登記新屋契時亦要遞交PCOR,但必須另向估值處遞交上述BOE-58-AH表格。

 

特殊豁免重估情況

 

許多華人家庭在購買房屋時,由於各種原因,需要多位家人成為共同業主,之後部份業主需要除名,這種情況除非符合上述「父母子女」或「夫婦」轉移情況,是會導致部份房屋價值重估的。

 

舉個例,兄妹二人共同擁有房屋產權,是以「互繼共有權」方式擁有的,現今妹擬在屋契上除掉名字,即有兄一人擁有。當妹除名時,房屋一半產權被轉移,房屋價值的一半需要重估。

 

這類房地產產權轉移是否可以豁免呢?假如上述例子中的妹妹先將產權轉移父母,再由父母轉給兒子(兄長),便可以憑上述「父母子女產權轉移豁免」條例,避免物業稅重估。可是,假如父母領取政府福利(如﹕SSI 白卡)之類,便千萬不要輕易轉移產權,因為可能產生擁有非自住房屋的情況,可能影響他們的政府福利。

 

另一種合法的產權豁免情況,是假如共同擁有人當中,起碼有一位「原來轉移者」(Original Transferor)留在屋契上,這個豁免情況是根據加州物業稅例462.040(b)(1) 項。這個條例的關鍵是當產權轉移後,起碼有一位「原來轉移者」留在屋契上。

 

「原來轉移者」是什麼意思呢?「原來」是指該業主是原來購屋者,即從第一天開始他的名字已經在屋契上。「轉移」的意思是之前產權曾經被轉移,根據上述加州物業稅例,有多種情況會產生「轉移」情況,其中包括﹕甲乙本來以「分開共有權」(Tenants in Common)方式擁有,但之後改為甲乙以「互繼共有權」(Joint Tenancy)方式擁有(注意﹕這個轉移是不會令地稅重估的),這個轉移令甲乙兩人都成為「原來轉移者」。假如將來甲或乙決定退出,只要甲或乙其中一位「原來轉移者」留在屋契上,這個轉移是豁免地稅重估的。

 

「兩部曲」轉移分析

 

另一個豁免地稅重估的情況,是甲乙兩人共同以「互繼共有權」(Joint Tenancy)方式擁有物業,之後決定加入丙作為共同業主(注意﹕加入互繼共有權業主是不會導致地稅重估的)。在加入丙作為共同業主後,甲和乙都馬上成為「原來轉移者」,假如之後他們三人中任何一位決定從屋契中除名,只有甲或乙其中起碼一位依然留在屋契上,都可豁免地稅重估。

 

明白以上特殊豁免稅例的話,便會明白這個特別豁免條例需要之前物業產權曾經被轉移,令原來的業主成為「原來轉移者」(Original Transferor)。假如產權有「原來轉移者」的話,以後再作產權轉移(例如其中共同業主決定除名)時便可豁免地稅重估。

 

以上稅例詳情及例子可參閱http://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/ptrules462040.pdf ,本人在研究以上稅例時曾向加州有關政府部門查詢,政府負責官員的回覆可到本人「理財天地」網站http://www.moneyradio.org/showSubCategory.php?SCID=3096 閱讀。

 

最後,必須提醒讀者,以上「兩部曲」的特殊豁免稅例,需要第一次轉移與第二次轉移被此沒有關連;換句話說,第一次轉移(結果產生「原來轉移者」)的原因不能是為了要作第二次轉移去避免地稅重估。除了要注意和清楚兩次轉移分別的原因與動機之外,兩次轉移之間應該分隔一段合理的時間,個人意見是起碼六至九個月,否則無法證明兩次轉移被此沒有關連。假如政府覺得第一次轉移完全是因為準備作第二次轉移去豁免地稅重估的話,是有可能不批準豁免重估的。

 

 

以下是我從政府部門直接獲得的資料﹕:

 

This is in response to your e-mail query of April 8, 2004, regarding a particular joint tenancy situation.  In your query you posed the following scenario: If A, B, and C are original joint tenants in a property and C decides to quitclaim to A and B, you asked if this would be considered a change in ownership.

 

If A, B and C acquired the property as joint tenants and C quitclaims to A and B, this would result in a one-third change in ownership because neither A nor B are "original transferors." 

 

To become an original transferor, one must be both a transferor and a transferee.  For example, if A and B purchased the property and then transferred the property to A, B, and C as joint tenants, A and B would become original transferors. Or, if A, B, and C acquired the property and tenants in common and then transferred the property to themselves as joint tenants, then A, B, and C would become original transferors.  Then, if C quit claimed an interest to A and B, this would be excluded from change in ownership.

 

I hope this information is helpful.  If you have any questions, please contact our Real Property Technical Services Unit at (916) 445-4982.

 

Dean R. Kinnee, Chief

Assessment Policy and Standards Division Property and Special Taxes Department California State Board of Equalization

 

 

這是第二封回覆﹕

 

You asked whether A, B, and C, who purchased property as joint tenants, would become original transferors if they were to subsequently record a quit claim deed transferring title, again, to A, B, and C as joint tenants.

 

For an original transferor to be created, a change must occur.  Either another person has to be added to title or there must be a change in the method of holding title.  A quit claim deed from A, B, and C as joint tenants to A, B, and C as joint tenants does not change anything.  This deed is a duplicate and simply reaffirms the initial transfer.  Thus, A, B and C do not become original transferors.

 

I hope this information is helpful.  If you have any questions, please contact our Real Property Technical Services Unit at (916) 445-4982.

 

Dean R. Kinnee, Chief

Assessment Policy and Standards Division Property and Special Taxes Department California State Board of Equalization