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業主與租客

多數住客都滿意業主

   

投資出租物業,其中一個頭痛的問題就是業主與租客之間的關係。業主若出租房屋給予一位不良及時常欠租的租客,這當然令人十分頭痛。相反來說,若租客向一位不合理或不負責任的業主租房子,亦會是十分麻煩。

   

然而業主與住客之間是否經常處於一個敵對的情況呢?政府人口統計處屬下等一個部門,最近發表了一個全國性的統計,顯示大多數的租客都對業主滿意。百分之六十八的租客,對房屋維修完全滿意。百分之七十七的租客稱,當需要施行重大的維修工作時,業主馬上就會辦理。百分之八十三的租客認為,有問題發生的時候,業主都能夠迅速地解決。從這一項統計看出,大多數投資出租物業的業主,都會花精神及時間,好好地管理他們的物業,並與租客建立一個良好的關係。

   

由於租金的收入是決定出租物業價值的主要因素之一,業主有好的租客,彼此之間建立一個好的關係,亦彼此尊重對方的權益,所謂和氣生財,其實對雙方都有好處。

 

租屋按金規例

   

若想租屋住,屋主通常會要求租客提供甚麼資料、及要求他們付多少按金? 

   

根據加州民事法,屋主在考慮把房屋出租前,有權查問租客的工作收入、社安咭號碼、駕駛執照、甚至要求批準他去申領租客的信用紀錄,來了解他們過去與銀行的交易情況,有否破產等不良紀錄。

   

屋主同時有權問租客關於過去屋主的資料,讓他能聯絡對方,查看這位租客過去當住客的歷史。

   

加州民事法第1950.5條,亦給予屋主有權向租客收取不超過兩個月租金的按金,若連同家具出租的房屋,屋主就可以要求收取三個月租金的按金。

   

當租約期滿,屋主檢查了房屋,若有不屬於原來、或普通使用損耗的損毀,屋主是可以從租客按金中,扣起合理的維修費用。

   

至於屋主何時需要退還按金給租客?加州法例規定,屋主要在租客遷出後三個星期內退還按金,若要扣起部份按金,屋主必須以文字清楚列明。若屋主不按加州法例辦理,租客可以去小額錢債法庭提出控告,一旦勝訴,除了取回所有按金外,更可能有額外賠償。  

 

業主應否參加租金補助計劃

   

聯邦政府對低收入家庭,提供一種租屋援助,稱為Section 8計劃,是由政府補貼部份租金,補助方式是由房屋與市區發展局(HUD),將一些租金票據(Voucher),發給一些合資格家庭,由他們去找一個願接受Section 8票據的出租物業。該物業的業主,必須先加入該項計劃,對他們而言,租屋給Section 8計劃住客的好處,就是不用擔心收不到租金,因為大部份租金都是由政府支付。

   

但參加Section 8計劃,對業主而言,有否短處或限制?事實上,有數項限制業主必須注意。

     

第一、要與政府部門打交道,物業要給政府檢查及批準,而且租金受政府管制,甚至出現租金比市場租值為低。

   

第二、與租客的合約上要列明,當要求租客遷出,必須具備合理的理由,並不能像一般租屋方法,不提供任何理由,只需三十日前通知住客遷出便可。

   

第三、剛開始時有大量的文件來往,有時最初數月的租金,可能要延後相當時間才收到。

   

所以業主在考慮是否加入Section 8計劃前,必須先衡量個人物業的情況。事實上,Section 8計劃是一個不錯的計劃;若參加後感到不滿意,是可以退出的。

 

業主不可以歧視租客

   

業主在租屋時,不可以有歧視行為。至於如何才屬於歧視行為?一些明顯的歧視行為,大家都知道是不合法。例如,選擇住客時考慮他們的種族、膚色、宗教信仰、國籍背景、性別、年齡、身體及精神狀況等,都屬於歧視行為。

   

在加州選擇租客,如果考慮他們的婚姻狀況、性取向、是否同性戀等,都屬於不合法。業主在選擇租客時,亦不能拒絕有小孩子的家庭,唯一例外是該房屋是專為老人而設立,這些老人房屋是指所有住客,都在六十二歲以上,或在主要城市的房屋,至少有七十個單位,而住客全部是五十五歲以上。

   

考慮身體有殘障的住客時,應特別小心,加州法例規定,業主要讓殘障人士具備同等享用住屋的權利,業主通常是需要對住客規則、制度、以及服務作出合理的遷就,並且不能拒絕殘障住客自己作一定的裝修,使生活更方便舒適。

   

至於歧視行為,包括不想租給某些住客時,便訛稱單位已出租,或對某些住客有額外要求或規則。但業主是可以選擇有良好信用的租客,並要求他們有基本的收入,不過有關條件必須一視同仁。

 

租借前要檢查清楚

   

大家去圖書館借書、去租車或租屋時,都應該看清楚所租借的物品,有否損毀情況。如果不看清楚,則將來可能要為有關物品的損毀狀況負責。

   

一位朋友去圖書館借書,發覺書中有部份地方損毀,但他並沒有向圖書館方面作出反映,當他還書時,便被圖書館方面要求賠償,最後要負上責任而感到吃虧。

   

租車的時候,應先繞著汽車走一圈,看清楚該汽車有否任何地方損毀,若有所發現,應立刻向租車公司反映。

   

租屋的時候,也應把房屋內、外部份看清楚,有否需要維修的項目,若有需要應立刻通知屋主。由於房屋內部設施並非新添置,一些家具都曾經被使用;當租客日後正常使用房屋內有關設施時,屋主是不能要求租客在正常情況使用下,要為日漸陳舊的設施負上責任。

   

為了要避免將來有所爭執,租客可以在入住前,利用照相機拍攝房屋各種情況,將來遷出時,亦把房屋的情況拍攝下來,這樣就可以避免很多問題的發生。

   

申請租屋要付費用嗎?

   

當大家申請租屋,通常都要填寫一份申請表,申請表上會問及大家各項個人資料,包括收入、職業、過往的住址等等。申請表最後一個部份,通常是要求大家同意業主去領取大家的個人信用紀錄,現時不少業主真的會去領取,而且他們有權拒絕租給一些有不良信用紀錄者、或信用不足的申請人。

   

至於收費方面,業主是有權向大家收取一項甄選費(Screening Fee),用來支付他真正要付出的信用報告費用。根據加州民事法第1950.6條規定,甄選費用的最高收費不能超過三十元,亦不能超過業主真正付出的費用。此外,他一定是現時或短期內有吉屋出租,才能收取甄選費。當業主收取了甄選費後,是有責任向大家發回收據,證明他所付出的費用,而申請人是有權得到個人信用報告的副本。

   

如果大家過去信用紀錄有問題,應考慮事先向業主說明白,並作出合理的解釋,或提供其他有力資料,來證明自己是一個可靠的租客;這樣,總比業主取得信用報告後拒絕大家,然後才作出解釋為佳。

 

業主可以自由決定加租嗎?

   

假如大家租屋居住,與屋主訂有合約,租約中訂明了租金價值,則業主在租約期內是不可以加租;但是,如果業主在租約期內把物業出售,新業主一定要繼續遵守原來的租約,即不能在租約期內加租。

   

但如果租約期滿,又沒有與業主訂立新租約,則租約就會變成按月(Month-to-Month),業主只要給予三十天的書面通知,就可以自由加租,甚至要求大家搬遷出去,而且無需提供任何理由。當然,如果當地市政府有訂立租務管制法案(Rent Control),則要依法處理。

   

另一情況是,如果大家與業主不和,例如大家要求業主作出合理維修,或對房屋設施作出投訴,但並沒有違反租約,又按時交租;不過,業主可能覺得大家麻煩,而大幅度加租,或干脆要大家搬遷出去。根據加州民事法例第1942.5條,業主這種行為,可能是報復性或歧視性,都是屬於違法。如果業主在此情況中加租,大家應該準時繳交新租金,但同時間讓業主知道大家對新的租金不滿,然後與律師研究,業主加租,是否屬於報復性行為,由律師教大家如何保護作為租客的權利。

 

租客不交租如何處理

   

租客如果不交租,業主是可以循法律的途徑,要求租客搬走。這一個收屋行動,英文叫做Eviction。如果房屋的地點是有租務管制,例如三藩市、屋崙、洛杉磯等地區,業主更加要小心遵守當地的租務管制條例。有關條例包括收屋的行動是不可以用口頭通知,而是要以三日付租或搬走的通知書,填好之後直接交到租客手上。

   

如果三日之內租客不付款,亦不願搬出去,業主就要入稟法院,進行一項名為非法佔住(Unlawful Detainer)的訴訟,然後將傳票交到租客手上,租客收到傳票之後,只有五日的時間去答辯。如果過了日期還未答辯,業主就可以馬上向法院申請收屋;但假若租客答辯,便要排期上庭審訊,通常二十一日之內就可以開庭,然後法院就會作出判決。

   

這一種收屋的訴訟手續,通常都應該由租務律師來辦理。收費的情況是視乎租客有否答辯,不答辯而自動勝訴,收費當然是較低,數百元便可辦妥。但是如果要上庭審訊,那就會花上較多律師費。自己管理物業,而又懂得英語的業主,不妨自行學習如何處理,因為辦理這些手續,不一定要經過律師。