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主頁 > 理財文章 > 稅務專題 - 一般話題 > 房地產代理稅務要點  

房地產代理稅務要點

1. 房地產代理是「僱員」(EMPLOYEE)還是「自僱者」(SELF-EMPLOYED)?

 

「僱員」一般都是拿W-2表,由僱主付一半社會安全稅,自己付一半,並在工資中預先扣起稅金;「自僱者」則拿1099表,僱主不付一半社會安全稅,也不扣起任何稅金。

 

原來稅例上不只有二類身份,其實有四類﹕

 

· 「僱員」(EMPLOYEE)

· 「自僱者」(SELF-EMPLOYED)或「獨立合約人」(INDEPENDENT CONTRACTOR)

· 「稅法上的僱員」(STATUTORY EMPLOYEES)

· 「稅法上的非僱員」(STATUTORY NON-EMPLOYEES)

 

保險從業員大多是屬於「稅法上的僱員」,但房地產代理則大多數是「稅法上的非僱員」,在聯邦稅例上,只要收入大部份是按買賣交易獲得佣金收入,並與經紀有一紙合約訂明是「非僱員」,便屬於「稅法上的非僱員」。

 

「稅法上的非僱員」有以下特點﹕

 

· 僱主不需要從收入中扣起預繳稅

· 僱主將發出1099-MISC, 而不是W-2

· 要用SCHEDULE C報稅(收入與扣稅項目)

· 要繳付「自僱稅」(SELF EMPLOYMENT TAX),包括社會安全退休稅和醫療保險稅兩部份,前者約為$97,500收入的12.4%,後者為全部收入的2.9%。

· 不合資格領取失業金

· 可將與生意有關的費用扣稅

· 可利用「自僱者」的退休儲蓄計劃(如SEP IRA),將部份收入延稅。

 

2. 交通(汽車)費用是最重要的扣稅項目

 

汽車費用可以直接為你減少要付稅的收入,通常是房地產代理最大的扣稅項目,但也是稅局最注意的項目,因為除了扣稅金額頗高之外,也最容易被誤用。但即使被稅局查稅的機會較高,你還是可以合法的去利用這項扣稅優惠的。

 

a. 兩個扣稅的方法

 

i. 實際(真正)費用方法(ACTUAL EXPENSE METHOD) ― 讓你扣除真正用在業務上的費用,例如﹕汽油、洗車、保險、維修、過橋費、利息、稅金、折舊等開支。

 

ii. 標準哩數方法(STANDARD MILEAGE METHOD) ― 讓你用一個國稅局指定的每一哩標準費用(2007年是每哩48.5仙),業務使用的哩數乘該標準費用便是扣稅金額;此外,貸款利息、稅金和過橋費用亦可加在扣稅金額上。

 

這兩個方法那一個較好?要看幾個情況,你可以選擇對你最有利的方法。一般來說,假如你的汽車成本在二萬元以下,加上你每年起碼有業務用途起碼15,000哩,使用標準哩數方法可能較佳,而且比較方便。使用實際哩數方法需要保留更繁重的使用記錄。

 

請注意﹕你隨時可以選擇實際費用方法,但是你一旦選擇實際費用方法,以後要改為標準哩數方法便很困難,需要國稅局特別批準。但假如你選擇標準哩數方法,要轉為實際費用方法便沒有限制。

 

b. 保留正確的記錄

 

當你報稅時,你需要正面的回答這兩個問題,才能將汽車費用扣稅﹕你業務上的費用是否有記錄?這個記錄是否白紙黑字記錄下來?要在稅局查稅時安然渡過,必須有清楚、齊全和即時記下的記錄。

 

有四個方法保留記錄﹕

 

  • 「完美一天記錄」(PERFECT ONE DAY LOG) -大多數會計師都喜歡這個辦法,就是每一天之內不論業務或私人用途,都記錄下來。
  • 「90天記錄」(90-DAY LOG),做法與上述相同,只不過只在90天內連續記下,然後計算業務用途與私人用途哩數比例,再用這個比例作為整年使用計算之用。舉個例,在90天內業務用途是6000哩,私人用途是2000哩,業務用途比例便是75%,全年75%汽車費用便算是業務用途。
  • 「每月一星期」方法(ONE WEEK A MONTH),做法與上述相同,但只在每一個月內記錄一星期,應該盡量是同一個星期(例﹕每個月最後一個星期)。
  • 「最簡易」方法(NO HASSLE METHOD),是第一個方法的變種,但只記錄私人用途,其他自然就是業務用途。

 

3. 第二個最大的扣稅金額是家庭辦公室(HOME OFFICE)

 

假如你將家居中一部份作為辦公室,你便可以將與這個部份的費用作扣稅用,包括﹕房貸利息、保險、稅金、水電、維修、防盜服務、房屋協會月費、清潔等費用。但此項扣稅不能超過業務淨收入。

 

要符合家庭辦公室扣稅,需要滿意以下三項條件﹕

 

· 以家庭辦公室作為主要辦公室

國會近年放寬了「作為主要辦公室」的規則,只要沒有另外一個主要的辦公室便可以,而且在家庭辦公室處理行政或管理工作都可以,不必一定要進行商業銷售活動。

· 經常地在該辦公室處理業務

稅例上沒有訂明「經常」的準則,但一般來說,每一天只要45分鐘時間,每一個星期有四至五天,便算是「經常」。

· 該辦公室是單一(EXCLUSIVE)地作為業務用途

 

什麼是「單一」呢?就是該地方沒有用來作其他用途。故此,該地方不應該有任何私人的物品,如﹕家庭照片、小說、電視、游戲機,健身器材等等。

 

你必須保留良好記錄。以下是專家們的建議﹕

 

· 定時為該地方拍照,顯示是單一地作為業務用途,並加上日期。

· 保留全屋面積與該地方面積記錄。

· 在名片上顯示該地址與電話,最好有一條獨立電話線。

· 保留在家工作時間記錄