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其他有關房地產的知識

房屋保險金額要足夠

 

房屋保險的主要作用,是在萬一房屋被火災或風災摧毀時,由保險公司負責重建。以前保險的保障金額是所謂「保證重建」(Guaranteed Replacement),即不論任何情況,保險公司都會保證支付全部重建費用。可是,近年「保證重建」的保險只有小數公司提供,保費相當高。

 

一般房屋保險是提供所謂「伸展重建」(Extended Replacement)保障,它與「保證重建」的不同點,是它的賠償金額是有限制的,通常是保額之上再增加百分之十五至二十五,假如您房屋保險金額是二十萬元,而「伸展」的金額是20%,將來只要重建費用不超過二十四萬元,便是完全由保險公司賠償。假如重建費用超過這個金額,便要由業主自掏腰包了。

 

因此,有足夠的保障金額是很重要的。一般來說,保障金額主要視乎房屋面積,我建議每平尺用一百五十元作重建費用。請大家不要試圖省保費而故意將保險金額壓低,因為可能會得不償失。

 

兩類與房貸有關的保險

 

有兩種保險是與房屋貸款有關的,一種是「房屋抵押保險」(MORTGAGE INSURANCE),另一種是「房屋貸款人壽保險」(MORTGAGE LIFE INSURANCE)

 

前者是當您貸款時,假如頭款不足房價兩成,貸款機構便會要求您購買「房屋抵押保險」,作用是要在您萬一不能按時還款時,由保險公司對貸款機構賠償。除了幫助您獲得貸款之外,這種保險對貸款人沒有好處,但每月都要付一筆保險費用,所以許多時候寧願將貸款分為第一和第二貸款,去避免這個保險。

 

「房屋人壽保險」,又稱為「信用保險」(CREDIT INSURANCE),通常您完成貸款手續後,便會有保險公司甚至銀行本身寄信給您,去游說您購買這種保險,賣點是萬一您離世,該保險便會將房屋貸款餘額一次還清。

 

雖然這個賣點表面很吸引,其實這是一個定期人壽保險(TERM LIFE),但其保額是逐漸跟隨貸款金額減少的。通常這種保險的保費都比一般定期保險貴,所以還是直接購買定期人壽保險好了。

 

每兩星期付一半供款

 

大家貸款買屋或重新貸款之後,都可能會收到一封信,向您介紹「每月兩次付款計劃」(BI-WEEKLY MORTGAGE PAYMENT),說參加這個計劃便可以自動將三十年貸款縮短超過五年,並且省下許多利息。參加這個計劃需要付幾百元手續費,以後每個月有些微月費。

 

這計劃的做法,是由一間與貸款銀行沒有關係的公司,每兩個星期在您銀行戶口扣起一半貸款供款,扣起兩次之後便代您將供款送入貸款銀行。的確參加這個計劃是可以幫助您加快還款,原因是一年有五十二個星期,每兩個星期扣起一半供款,便是扣二十六次,由於每次扣起一半,即一年內繳交十三次供款,而不是一般每個月供款一次,全年只交供款十二次。

 

但大家不必參加計劃,自己也可以每年多交一次供款,效果也完全一樣,還可以省下費用,也不用擔心每兩個星期要有足夠的存款在帳戶內。一個十萬元的貸款,年利率是六厘,分三十年還款利息共$115,800,比本金還要高。可是,只要每年多付一期供款,便可在249個月付情貸款,利息只有$92,200

 

房屋貸款的「服務權」           

 

在美國的房屋貸款,是分為貸款本身和「服務權」(Servicing Right)兩個部份。服務是指向借貸人士收取供款,以及辦理與還款有關的各項追收、行政或會計等事項。如果那貸款需要借貸人預先繳交地稅或保險,這些服務亦包括按時將預繳的金額繳交。很多時候房屋貸款是由一間銀行或政府機構提供,但是「服務權」就卻由另一間公司擁有。該公司本身可能並不是一間銀行,只是負責辦理服務的公司。這些服務公司是可以在收到還款裡,扣起一個預先訂立的費用,所以「服務權」本身是一個有價值的商品,是可以由一間公司,轉賣給另外一間公司的。

   

所以大家在辦理房屋貸款完畢之後,突然間會接到通知,要把供款寄到外州另外一間公司。有時在一兩年之後,又要改寄到另外一間公司,原因可能是「服務權」己經賣給其他公司。對消費者來說,辦理貸款完畢之後,很多時候碰到問題,都要與外州一間跟自己完全沒有來往的公司聯絡,往往都是造成一些不便。

 

 

小心購買「接收樓宇」

 

有些事情表面好似很簡單,但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇」(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」,然後裝修一下,便可以自住或賣出圖利。事實上,這門生意風險相當高。

 

「接收樓宇」的來源,通常是屋主因財務困難未能按時供款,被借貸機構追數。通常銀行在借貸人遲付三個月後,便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款,便會發出一份「拍賣通知」(NOTICE OF TRUSTEE SALE),之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。

 

大多數參予競投者都是職業買家,他們不單經驗豐富,而且有充足的資金去以現金支付,一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家,一不小心也會「陰溝裡翻船」。

 

第一個風險是與產權有關。買家可以從公眾記錄中,去查到該業主的欠款金額,但有些其它影響產權(TITLE)的問題,他不一定可以查出來;例如,物業可能有欠稅,或者有其他扣押權(LIEN),將來都要新業主負責。有時,即使買家在產權報告上看到資料,也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款,一旦分析錯誤,便會損失慘重。

 

購買接收樓宇,除了產權風險之外,還有其他風險。

 

第一,購買者是無法預先檢查。在未完成拍賣前,房屋產權依然屬於現任業主,他絕不會容許競投者進入房屋去作檢查,所以買家只能從外表去估計修理費用,也很容易失預算。此外,房子既然要被債主拍賣,業主肯定不會悉心去維修房子,甚至可能故意破壞,故房子真正狀況往往比預期差。

 

第二,購買者無法作房屋貸款。由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金,一般買家無法申請銀行貸款,因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難,因為銀行必定要有房屋估值書,既然無法對「接收樓宇」作檢查,估價師沒有辦法預先對房子作估值。

 

最後,收屋可能有困難。即使競投成功,也不一定可以馬上接收,尤其是假如住客是租客,「逐客過程」(EVICTION)可能相當長,而且要通過法庭辦理,花費可能不少。

 

總而言之,普通民眾不宜購買「接收樓宇」,即使買到手也未必是「平貨」。職業買家對市場情況較熟悉,對維修估計和成本控制也較有把握,普通買家一不留神,可能付出過高價錢。

 

買屋費用扣稅需知

 

大家購買新屋,房屋地產交易時的費用,能否在報稅時扣稅?

 

要決定能否扣稅,原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。

 

第一類是貸款利息Point及物業稅,這些費用可放在Schedule A表格上抵扣稅。

 

第二類是房屋交易有關的費用,如Title、產權保險、律師費、產權登記費等,這些費用雖然不能在報稅時用來扣稅,但可以附加在房屋成本上,將來出售房屋時,可減低資金增值(Capital Gain)。不過現今自住房屋每人有二十五萬元資金增值免稅金額,所以加上房屋成本極可能是沒有作用的。

 

第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用,如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Document Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能扣稅,也不能加在房屋成本上,即在稅務上毫無作用。

 

最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI),同樣不能扣稅及附加在房屋成本上。  

 

幫助兒女購買房子

 

如今房地產價錢高企,子女大學畢業後開始上班,想要自己購置房子很不容易。有一些有能力的父母,可能願意在自己房子的淨值中借貸,去幫助他們提供首期款項。

 

父母應該用什麼方式去幫助子女呢?最簡單的方式當然是送錢給子女,讓他們用來買屋,房屋也只有子女的名字。這樣做要注意贈與稅例,假如贈與金額超過二萬二千元,便會產生贈與稅,但該贈與稅可利用遺產免稅金額去抵銷,每個人一生都可以贈與一百萬元。

 

另一個方式是將錢以低利率借貸子女,不過,稅例規定要有設立正式的借據,訂明利率與歸還條款。父母收到的利息要在報稅表上當為利息收入,但子女要將利息扣稅的話,該貸款必須以房屋作抵押,並要將借據向當地縣政府登記。此外,除非該筆款項在申請房屋貸款之前幾個月已經在子女帳戶,借貸機構可能要父母發出「贈與信」。

 

最後一個方式,是與子女合資購買房子,即父母亦成為業主和借貸人之一,這樣做便沒有借貸或贈與問題,但假如父母不住在該房子,將來賣出時部份資金增值沒有免稅金額。