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買屋第五步﹕大功告成

大功告成

 

ESCROW OFFICER相當重要

   

大家作房地產交易時,都知道參與者有買家、賣家、經紀、銀行等,但有一個人在有關交易上,佔有相當重要的角色,他就是那位Escrow Officer。當買賣雙方達成交易協議後,一定會在產權公司(Title Company),開立一個Escrow 戶口;而買賣雙方的錢銀交易,都會經過Escrow戶口來處理。

  

產權公司是有責任來為客戶確定物業的產權沒有問題,同時為買家及貸款銀行提供產權保險,這幾項在地產交易中相當重要的功用,主要就是由產權公司中的那位Escrow OfficerTitle Officer所提供。

   

當大家設立Escrow戶口後,Escrow Officer首先會為大家做一個Preliminary Title Search,來調查被購買物業的產權有否問題,然後向買賣雙方及貸款銀行 發出一份報告。如果產權有問題,Escrow Officer便要幫助大家解決問題,然後為銀行及買家提供產權保險。

   

到交易接近完成時,Escrow Officer的功用,就是以一位中間人角色,將所有要簽署的文件收集,並取得買賣雙方及銀行同意的條件,才通知買賣雙方簽署文件。若所有條件符合,Escrow Officer最後才把交易的款項交給賣方,把產權轉給買方。所以有一位負責任、充足專業知識及經驗的Escrow Officer來幫助房地產交易,是相當重要;大家在完成交易時,勿忘向他們致謝意。

 

夫婦持有產權的方式

在加州居住的夫婦,他們所擁有的物業,如果沒有採用生前信託(Living Trust),則擁有產權的方式,一般分為Joint TenancyCommunity PropertyJoint Tenancy是兩個人共同擁有,優點是有自動繼承權,無需經由法庭認證,而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反,好處是獲得全部成本提升至市值,缺點是要經過法庭認證手續。

二零零一年七月一日開始,加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是將Joint TenancyCommunity Property兩者的好處放在一起。
這種方式可以有自動繼承權,所以無需通過認證,但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業,若未有做生前信託,就應用此方式來擁有產權。

生前信托與房地產物業

 

家庭擁有房地產,最好考慮找律師為您設立生前信托,將來子女續承產業時,可以避免認證PROBATE過程,省下律師費用和時間,也保留流私隱權。

 

可是,單單設立了生前信托是不夠的,因為如果產業沒有放入生前信托,便取不到生前信托的好處,即等於白造了。將房屋「放入」信托,其實只要將屋契修改,由以前夫婦共同擁有產權,改為由夫婦以信托人TRUSTEE的身份擁有。一般律師在為您設立信托之後,都會順便為您更改屋契。

 

有了生前信托,不會妨礙房地產買賣。賣出房屋時,夫婦便以信托人身份,去進行交易。要買入新房屋,只要屋契上有正確的具名便可以了。

 

有些生前信托,根本不將個別房地產資料放在信托文件;即使在信托後面附上房地產資料,將來也可以自己將資料修改。這部份資料是是為後人提供方面,讓他們知道父母有什麼資產而已。

 

重新貸款時,還有一部份銀行機構,不想借貸給作為信托人的貸款人,但這個情況已逐步改善。即使銀行有此要求,ESCROW公司也知道如何將物業取出信托,重貸完畢時再幫您放入信托。

 

買屋月底成交較有利?

大家買新屋做的房屋貸款。如果可以選擇的話,在月頭抑或月底完成貸款手續(Closing)比較有利呢?

原來通常房屋貸款的利息,是遲一個月才支付的,例如九月份的利息,是在十月初才支付。唯一的例外情況,就是當辦理貸款手續完成時,那一個月的利息要在完成貸款時預先支付。所以大家在貸款費用單上看到一些利息金額,就是這些預付的利息。

假如在該月五日完成貸款,就要預先支付該月五日至月底的利息﹔如果在二十五日完成貸款,就要預先支付該月由二十五日至月底的利息。所以,如果在買房屋時要盡量減低預先支付的利息,就應該越接近月底完成貸款手續越好。理論上,如果在月底完成貸款,在一個月之後才需要開始付利息。

這個方法不是真正省卻利息,而只是幫助減少要預先支付的利息,對買屋後手上資金較緊的家庭,可能有一些幫助。還有貸款時間有關的,就是在年頭成交比年底成交較好,因為在年底成交,可能在那一年內支付的利息和地稅,都不能足夠讓您利用逐項扣減(Itemized Deduction)