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買屋第四步﹕水到渠成

水到渠成

 

在選擇好房子後,便要開始辦理貸款。您可以回到發出「預先批準信」的機構,您亦可以選擇其他機構。有些人喜歡自己向銀行申請貸款,但最好到幾家銀行去查一下貸款條件。比較方便的是聘用貸款經紀,但最好是由朋友介紹相熟的經紀。由於買屋有規定成交日,貸款必須在一段時間內完成,故聘用信得過的經紀是很重要的。

房屋貸款經紀與銀行的分別

大家借錢買屋,或為房屋貸款作重貸時,都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關三種機構的英文名稱,都是以「B」字作開端。

第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一般銀行(Banks)

 

至於三者之間有那些分別?有那些長短處?原來房貸經紀本身並非貸款機構,但它與多家銀行或貸款機構有聯繫,好處是可以在不同貸款機構當中,為客戶找到適合的貸款;而壞處是有小部份經紀,經營手法有問題,可能手續費高昂,甚或最後做不成貸款。所以用房貸經紀前,最好先諮詢用過的人,確定該公司是誠實及做事妥當。

房貸銀行本身是貸款機構,但他們做完貸款後,便會百分之一百將有關貸款賣給其他投資者或政府,令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品較多元化,而且他們只做房屋貸款,通常都相當專業。

普通銀行或儲貸會,當然會提供房屋貸款,有時他們會把有關貸款賣出,但也有可能將貸款留在銀行內。所以,當他們要推廣某類貸款時,會把申請條件變得靈活;但缺點是只有他們自己銀行的產品,令客戶選擇的機會減少

做房貸時不要報假資料

申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料,包括收入、資產、債務等。即使該貸款是所謂不查核收入的貸款,大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了得到貸款,或者有一些貸款經紀,希望可以幫助客戶成功申請貸款,就會在貸款申請表上填寫虛假資料,包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源,或者將出租物業報為自住等。有一些不良經紀,還替申請人提供假的收入證明。

在辦理房貸的時候提供虛假的資料,是可能有嚴重的後果,這些的後果是需要由貸款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證,任何欺騙銀行的行為,都會涉及聯邦法例。被發現虛報資料,銀行是有權要求馬上清還貸款,甚至會被民事或刑事起訴。

有些銀行會在貸款的時候,要求申請人填寫一分稅局第4506號表格,這一分表格是授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄,來與申請人在申請表上所填寫的收入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄,但是若申請人虛報收入資料,是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時,要如事實報上。

「小額」與「大額」房屋貸款

 

八成以上房屋貸款其實都是由聯邦政府屬下貸款機構借出,銀行多是作中介角色,以上「小額」金額便是由政府規定,只有「小額」貸款才能賣給政府,「大額」貸款要由銀行自行保留,或賣給私人投資機構。「小額」貸款利息由於有聯邦政府作後盾,利率比較低,比其他所謂「大額房屋貸款」(JUMBO LOAN)0.25-0.5%甚至可以三十年固定不變。但是,「小額」貸款批核比較嚴格,尤其在「收入證明」和「頭款來源」方面,都有清楚規定。「大額」貸款批核較有靈活性,但較難取得優惠的固定利率。

 

「小額貸款」最高金額每年都會稍為提高,由零五年開始,一個單位的住宅,最高貸款金額是$359,650,兩個單位的住宅貸款金額是$464,400,三個單位是$556,500。此外,這些機構也向銀行提供固定利率淨值貸款(EQUITY LOAN),限額是$179,825

 

假如貸款金額稍微超過「小額貸款」限額的話,貸款人可以考慮將貸款分為兩個貸款,第一貸款不超過以上限額,第二貸款就是淨值貸款。即使第二貸款利率稍高,整體來說平均利息支出可能比一個「大額貸款」為低。

 

將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan)

以前做房屋貸款,通常只能借到屋價的八成,而現在則只要有百分之三的頭款,便有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成,貸款機構一般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI),保費最少是貸款金額的半個百分點,即借二十萬貸款,PMI的保費一年就要一千多元以上。

要避免PMI,借款又要超過屋價的八成,就要考慮將貸款一分為二,分成第一及第二貸款。第一貸款不超過八成,就避免了PMI,而其餘的貸款金額,就採用一個第二貸款方式,就沒有PMI。可是,第二貸款的利息,當然會比第一貸款為高。

究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI,那一種有利?就必須計算後才能作出決定。分開兩個貸款,如果第二貸款所要多付的利息,是比PMI的保費為低,當然是分開兩個貸款有利;何況利息是可以減稅,但PMI保費卻不能減稅。

百分之百的房屋貸款

 

有些股票經紀行為客戶提供「百分之百」的房屋貸款,完全不需要頭款,而是由經紀行用股票帳戶內的投資項目作抵押,給予貸款,然後再按房屋價值借出房屋抵押貸款。兩個貸款加起來是房價的百分之一百。

 

這樣做的好處是可以免頭款,亦可以避免要購買「私人抵押保險」(PMI)。此外,用投資項目作抵押的貸款,利率是浮動的,目前比固定利率低。

 

可是,這種貸款的風險不可被忽略,由於投資價值會有波動,假如價錢下跌超過某一金額,借貸人便要注入現金或增加投資價值,不然經紀行有權馬上將帳戶投資項目出銷,這種情況,與借Margin Loan無異。

 

有些借貸者為了減少利息支出,兩個貸款都用浮動利率,這樣做風險更高,將來假如利率上升,並同時投資項目價值下跌,便雙重不利。假如萬一不能維持房屋貸款供款的話,便有可能會損失投資項目和房屋。

 

要考慮用這種方式借貸,必須先了解這種貸款的風險。

 

鎖定房屋貸款利率

最近固定房屋貸款利率不斷下跌,令一些朋友做完一次重貸又再做重貸。有些人更重貸三四次,成為重貸專家。近來流行不需要付出任何Points和手續費的房屋貸款,所以有時利率稍為低一點,重貸是會有好處。

但是由於房屋貸款的利率,每日甚至每分秒都可以在變動,如果不鎖定利率,在將來完成貸款手續,要簽文件的時候,真正獲得的利率可能會有不同。

如果大家不鎖定利率,就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候,真正的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險,就一定要鎖定利率,現在大多數的貸款機構,都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸,貸款機構和產權公司都很忙碌,很多時候三十日鎖定期是不足夠的,最好能夠鎖定四十五日。

鎖定之後,如果市場利率顯著下跌,那應該如何處之?貸款機構當然希望你不要改變計劃,但是作為精明的理財者,是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。

估值對房屋買賣很重要

 

大家向銀行借貸購買房屋,銀行都會指派估值師到您家中進行估值。估出的價值假如低於買價,銀行計算借貸金額便可能要降低,甚至可能令買賣不能完成。由於往往買賣合約內可能訂明,估值低於買價是買家可以退出合約的一個理由,估值不足對買賣雙方來說都不是一個好消息。

 

地產估值APPRAISAL並不是一個科學的程序,估值師會查閱起碼三間附近同類房屋的交易價錢,再按房屋面積等情況作出調整,然後得出一個估值,不同估值師得出的結果都不一樣。通常估值師估價時都會詢問買賣雙方議訂的價錢,在可能範圍內,估值師都會盡量接近議訂的買賣價。

 

對賣家來說,將房屋內外整理妥當,給予估值師一個良好的印象是最起碼的。有時地產經紀比估值師更熟悉該區市場狀況,賣家透過地產經紀,可以供給估值師一些有用的資料也是可行的。估值時,不妨要求地產經紀也在場,到時對估值師要客氣,但不必跟著他,也不應該試圖與估值師就房屋價錢討價還價。

 

向發展商貸款買屋

 

大家購買新屋,有時發展商會建議您通過某貸款機構借貸,往往這個機構是發展商的附屬公司,起碼是與發展商有密切關係。

 

向這個類構借貸應該注意什麼?

 

首先,聯邦法例規定,發展商不能硬性規定您必須透過這些機構辦理貸款,即是買屋者有自由選擇貸款機構,和產權保險公司和交收(ESCROW)公司。同時,發展商不能將不向它貸款者推高房價。

 

使用這類貸款機構的好處,是通常發展商都會給予優惠,例如﹕房子加建(UPGRADE)費用折扣,贈送傢俬或家具等。此外,由於發展商與貸款單位是同一個機構,辦理貸款可能有一些方便。

 

可是,大家都要看清楚貸款條件,由其是利率和費用,是否比一般貸款稍高。有時,羊毛出在羊身上,拿了發展商一些優惠,但要付出較高的利率或費用便不值了。

 

所以,即使發展商有推薦貸款計劃,也應該自己去一兩家銀行查詢,去比較一下發展商給予的貸款條件。

 

房屋貸款的「預繳帳戶」

 

有些讀者的房屋貸款供款內,包括預繳的物業稅金和房屋保險保費,這筆款項由貸款機構保管,並按時為借貸人繳付稅金保費。這種「預繳帳戶」或「代存帳戶」(Escrow Account)一旦開始,借貸人在貸款期內是無法要求取消的。通常貸款機構在稅金和保費之上,再增加約一成金額,理由是要保證有足夠的款項按時繳付稅金與保費,令銀行權益受到保障,但另一個原因是這種帳戶不付任何利息,為貸款機構帶來額外利潤。

 

法例沒有規定借貸人必須設立「預繳帳戶」,故這種安排完全是雙方自行同意的。要避免「預繳帳戶」,必須在辦理貸款時商議,有些銀行為信用記錄良好的借貸人或長期客戶免除該項要求。另一個避免設立「預繳帳戶」的方法,是在尋找貸款機構的過程中,避免要求這種帳戶的貸款機構。

 

政府規定「預繳帳戶」不可加收超過兩個月預繳金額,也規定每年要發出年結單,讓借貸人知道帳戶款項進出情況。借貸人如發覺帳戶出現問題時,應馬上向貸款機構查詢,法例規定機構要在二十天內給予答覆。

 

應選擇15年或30年房貸?

 

固定利率房屋貸款,通常分為十五年或三十年,利率以十五年貸款較低,與三十年貸款利率相差大約半厘。不要小看半厘息差,每十萬元貸款,利息差別每年便是五百元。

 

當然,十五年貸款每月供款較高,以十萬元貸款計算,每月供款比三十年貸款要超出約二百五十元。由於貸款時銀行按收入和與住屋有關的費用,來計算可以借貸的最高金額,有些家庭為了增加借貸金額,不得不選擇三十年貸款;有些家庭被迫選擇只有幾年固定期的利率,甚至浮動利率,去進一步減低每月供款。

 

有能力負擔較高供款的借貸人,都應該考慮十五年利率,除了貸款本身利率較低外,整體利息支出也低很多。十萬元房屋貸款,假定年利率為六厘,三十年內需付出接近十一萬六千元利息,比原來貸款金額還要高。假如使用十五貸款,以五厘半年息計算,每月多供二百多元,十五年內只付出四萬七千元利息而已。

 

借貸的時候即使被迫要選擇三十年貸款,你只要多付一些本金,便一樣可以縮短還款期,和節省貸款利息。

 

選擇房貸利率

 

如今聯儲局已經九次增加短期利率,最優惠利率升至6.25%,用浮動利率的房屋貸款,利率也上升了超過兩厘。看來聯儲局可能再繼續將短期利率調高,所以浮動利率再上升的機會相當高。

 

另一方面,長期利率依然保持在6%以下,比年初時還要稍低,亦是接近幾十年來的最低點。所以現在進行借貸的朋友,除非您準備在短期內賣屋或歸還貸款,似乎沒有理由不利用固定利率貸款。

 

有一些借貸者想省一點利息,但又不想用浮動利率,便可以考慮用固定五年或七年的貸款,可以在固定利率時期每年省下大約半厘或以上利率。當然,固定期之後貸款利率便轉為浮動,但如果您打算幾年後換屋,便應該考慮用這類貸款。

 

近年亦有一些可以讓您選擇不同還款金額的貸款,但一般它的利率都是浮動的,假如您選擇低的還款金額,有可能連利息也沒有付足,未付的利息便加在本金上,所以有可能貸款越借越多。要用這類貸款者必須了解貸款的規則。

 

浮動利率都有一個基本利率(BASE RATE),可能是Prime利率,可能是銀行平均存款成本利率,亦可能是短期聯邦公債利率。每逢短期利率增高,浮動房貸利率亦會加高,有些基本利率增加得比較快,有些比較慢,但肯定會被調高。

 

最近一份統計報告指出,許多低收入和少數俗裔家庭利用浮動利率貸款,一方面是因為較低的利率讓這些家庭可以借多點貸款,另一方面,可能這些家庭不明白利率上升時他們面對的風險。此外,貸款公司近年向這類家庭大力促銷浮動利率貸款。

 

假如您準備幾年後便將房子出售,浮動利率的風險便較低,您亦可選擇有五年或七年固定利率的貸款,利率雖然較浮動利率稍高,但起碼有幾年不用擔心利率上漲。但假如您準備長期擁有該物業,便最好趁目前固定利率依然相當低的時候,去鎖定房貸利率。

 

小心特低房貸利率

 

一位讀者本來有一個房屋貸款,七年固定利率4.875%。有一個他不認識的貸款經紀多次打電話到他家,向他促銷一個利率只有1.95% 的貸款,而且可以分四十年還款,每個月供款減少幾乎一千元。由於條件太優厚,這位讀者便付出四千多元費用去進行重貸。

 

重貸之後,他才發覺原來貸款利率不是1.95%,而是五年固定5.25%,比以前七年固定還要高。那麼1.95%是什麼呢?原來只是用來計算開頭幾年的每月的最低還款金額。貸款還款期加長到四十年,再加上暫時只付1.95%利息,當然每月供款小了許多。

 

可是,由於真正利率是5.25%,與1.95%相差的利率不是免除,而是按月加上貸款金額,加上每月供款內完全沒有歸還本金,貸款金額便越來越高。

 

這位讀者發覺後,已經不能去透重貸去回復以前的貸款利率,因為市場利率已經升高,加上原來這個新的貸款有三年提前還款罰金,要重貸的話便要付八千元罰金。

 

大家不論貸款或做投資,見到條件特別優厚時更不要盲目作決定,一定要看清楚。

 

看清楚房屋貸款費用

 

進行房屋貸款時,不論是重貸抑或是首次貸款,都要面對各種貸款費用(Closing Costs),可能高達數千元。假如銀行或貸款經紀與貸款人事先沒有充分的溝通,到要簽貸款文件時便可能有爭議;對重貸者來說,還可以在簽字後三天之內取消重貸,但對購買房屋的貸款人,由於有房屋成交限期,往往沒有取消或轉變貸款機構的空間。不論重貸或購屋貸款,事先都應該查清楚貸款費用。

 

近年政府覺察到這類爭議投訴個案增加,所以有意修改條例,讓貸款費用更清楚和劃一,可惜到目前仍無法定案,貸款者只好自己謹慎。聯邦政府HUD部門訂下的「地產交割程序法案」(RESPA)已經規定,貸款機構要在貸款申請書遞交後三天內,將一份費用估計文件(Good Faith Estimate)給予貸款人,文件上應清楚列明所有與貸款有關的費用。雖然這只是一份估計,但與真正費用不應相差超過百分之五。

 

貸款正式簽字前,貸款人有權要求貸款機構(通常是透過交收公司Escrow Agent)提供一份HUD-1報告書,上面列出所有貸款費用,這些費用不再是估計,而是確定的,貸款人應該在簽字前數天向中介公司要求HUD-1報告,然後小心審查清楚才到交收公司簽字。

 

屋主應該買「產權保險」嗎?

 

向銀行申請房屋借貸,不論是購買房子抑或重貸,銀行都會要求您購買「產權保險」(Title Insurance),目的是萬一發覺房子產權出現問題,令銀行權益受到影響和有損失,產權保險公司便會賠償銀行。這個保險是保障貸款機構,與業主無關。

 

買屋時,產權保險公司會為業主提供「業主產權保險」,費用比「借貸機構產權保險」還要貴,但屋主都應該選擇購買產權保險,因為即使購買房屋手續都辦得清清楚楚,甚至購買的是新建房子,都難保房屋或土地產權沒有隱蔽的問題,例如以前房屋買賣交易中有假冒簽字,或有欠稅或欠債等情況,都可能影響您的產權。房屋價錢高達數十萬元,花小許保費去確保產權沒有問題,是值得的。

 

「業主產權保險」只需要在購屋時購買一次,以後一直都有效,所以重貸時不需要再買。可是,重貸時即使是在同一家借貸機構,也會被要求再次購買產權保險,這是不可避免的,但如果用同一家保險公司,便應該查詢是否有折扣。

 

IMPOUND戶口是甚麼?

 

銀行批準房屋貸款時,可能會同時要求借貸人,先把兩個月的地稅及火險費,存入一個Impound戶口中,以後每個月供款時,亦要預先交付地稅及保險費用,將來地稅及保險到期,則由銀行代為繳交,這些規則通常由貸款開始,直至還清貸款才完結。

 

這些預先繳交的資金,銀行不會提供利息,所以對貸款人來說,是一種額外負擔。為何銀行要求借貸人預先繳交有關費用?表面上,這些措施是保護貸款機構的權益,因為萬一借貸人不按時交地稅或保險費用,對房屋作為抵押品的價值帶來影響。事實上,只有少數貸款人不交地稅及保險費用,特別是該房屋已供了一段時間,房屋的價值增高,借貸人就更不會不繳交有關費用。

 

其實很多貸款機構用這些Impound戶口來賺取多些利益,因為該等戶口是沒有利息的。有些銀行,若客戶要求不採用Impound戶口,他們就會在貸款時增收一些費用,一些銀行只會向頭款不足百分之二十貸款者,要求用Impound戶口。

 

按法例規定,銀行每年要向客戶提供一張清單,將Impound戶口內的資金及已繳交的費用,清楚列明;當大家收到該清單時,要小心細看,因為銀行有時也會出錯。 

 

TRUST DEED是甚麼?

 

借錢買屋時,在Escrow公司簽訂借貸文件,包括一份名為Trust Deed的借貸文件。雖然這份文件叫做信託(Trust),而內容中有指定的受託人,但大家切勿將它與其他信託,如生前信託等混淆。

 

您向銀行貸款買屋,必須以房屋作為抵押,這份Trust Deed就是讓您將房屋的抵押權交給銀行,雖然您仍然是該房屋的主人,但實際上該房屋的產權,是受到受託人(Trustee)所管制。受託人平常沒有甚麼功用,但萬一借貸人不還款,受託人就有權代銀行接收房屋,同時將該房屋出售,把所得款項還給銀行。

 

還清銀行貸款後,受託人就會代銀行將房屋的產權交還給業主,做法通常是以一份稱為Deed of Full Reconveyance的文件,來證明已還清貸款,並有關抵押權已由受託人交回業主。

 

加州法例中,沒有規定<SPAN style="FONT-SIZE: 12pt; FONT-FAMILY: 新細明體; mso-fareast-language: ZH-TW;