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買屋第三步﹕擇木而棲

擇木而棲

選擇地點

「地點」是選擇物業最重要的考慮因素,直接影響將來房子升值的空間。物業所在地區的中小學學校的成績尤其重要,應該向房屋代理查詢,互聯網上有一個網址 www.greatschools.com  可為您提供詳細資料。此外,要了解該區的治安情況,可向警察局查詢資料。選擇房子,還要了解周圍鄰居環境,最好是在不同時間親自到當地觀察,以確定是否適合本身家庭。

 

選好房子後,在買賣仍未正式成交這段時間,有不少需要辦理的事情,包括向貸款機構遞交申請文件,和找職業房屋檢驗師檢查房子。這些細節,房地產代理都應該為您作提點。

 

 AS IS 賣屋依然有責任風險

 

房地產市場旺盛的時候,一些賣主會要求所謂「AS IS 」條款,用意是賣主對該物業不提供任何保證,買主要小心檢查物業情況,自行負擔風險。這種AS IS 賣屋條款,是否真的讓賣主不用對物業承擔任何負責,讓所有風險都由買主承擔呢?

 

原來所謂AS IS,並不代表賣家主可以完全不負擔任何責任,大多數州都有立例,規定住宅物業買賣即使是用AS IS條款,賣主依然有責任將房屋的「已知狀況」或問題,向買家報告清楚,負責的地產經紀都會幫助賣主,利用特定的表格文件,詳細地將需要申明的問題記錄下來交給買家。假如賣主知情不報,隱瞞房屋本身缺點和問題,即使合約訂明為AS IS,賣主依然會有法律責任。

 

為了令自己了解房屋是否有問題,和確保買賣過程順利,賣主都應該考慮在賣屋前,預先找專業檢查員檢查物業情況,包括檢查白蟻。從買主的角度來說,即使賣主已經提供檢查報告,都應該自己再找專業人士檢查房屋,尤其是以AS IS方式交易,更應自己檢查清楚。

 

千萬不要忽略房屋檢查

 

 大家所購買的房屋,可能是一生中最大的投資,所以即使看到一所很喜歡的房屋,也要找職業驗樓師(Home Inspector)來檢驗清楚,才決定是否成交。

   

買賣房屋的合約當中,買家有權提出一項要求,就是先由職業驗樓師作檢驗,這個條款稱為Contingency。較早前地產市道狂熱,一些買家為了爭取買到房屋,寧願放棄Contingency權利,結果是相當吃虧。

   

在加州,驗樓師是無需具備專業執照,但他們有一個協會,稱為美國驗樓師協會;此外,也有一個加州房地產檢驗協會,大家可以上網址查詢他們的會員,網址分別是:www.ashi.orgwww.creia.com

   

驗樓師應為客戶將全間屋,從地基到屋頂,由外至內檢驗清楚,報告中應具備房屋結構,各種機械如冷暖氣、熱水爐、水電系統等;若有問題,報告會列出修理費用,大家便應與賣主商討,究竟由那一方負擔有關維修費用。

   

除了由驗樓師檢查外,因為美國的房屋以木材建造,應找專家檢查白蟻情況,若房屋被白蟻損毀,就要修理及滅蟻,然後取回一份Termite Clearance證書。一些貸款銀行規定必須有這份證書,才願意作出貸款。

 

查清楚「業主聯會」

 

最近一位朋友買了一個「共渡」,成交之後不久,發覺「業主聯會」(Homeowners Association)原來早已通過,每一戶都要將窗門更換,費用達到四萬元。這位朋友原來是向熟人購買這個物業,因此事先沒有小心查清楚。

 

過去五年新建的房屋,八成有設立「業主聯會」。這個組織根據「條約與限制」(CC&R)賦予的權力,執行各樣規則,通常包括﹕是否可養小動物、房子外牆顏色,是否可以有天線、加建工程等。好處是房屋外貌與維修都有準則,但是壞處是個別業主喪失部分自主權。

 

購買有「業主聯會」的物業,事先要查清楚聯會的規則和月費,並取得聯會的開會記錄(Minutes),看清楚面對什麼問題。此外,也要查清楚聯會財政狀況,通常健康的聯會大部分業主都按時繳交月費,聯會儲備起碼是月費的兩至四成。

 

上述這位朋友如果事先有查一下聯會開會記錄,一定會發覺將要花這筆費用,現在即使以「故意隱瞞」理由找律師控告前業主,也未必可以取回公道,起碼要花一大筆律師費。

 

「共渡」貸款要注意出租比率

 

由於房地產價錢大幅上升,許多人喜歡購買「共渡」(CONDO);通常一個CONDO區內有幾十家甚至幾百家住戶,在辦理購屋貸款時,有時會遇到一個情況,就是貸款銀行拒絕提供貸款,或將利率提高,原因是該區內太多CONDO是出租物業。

 

原來聯邦政府的貸款機構,包括FANNIE MAE FREDDIE MAC,都有規定同一個區內的CONDO不可超過30%是出租的。由於大部份固定利率房屋貸款都是由聯邦政府的貸款機構提供,這個出租比率限制對購買CONDO的朋友相當重要。

 

即使出租比率低於30%,有些銀行在出租比率超過25%已經要增高利率,因為恐怕將來貸款賣不出去,加上太多投資者業主,可能將來不肯增加月費去作維修,令區內CONDO價值下降。歷史證明,出租率高的CONDO區銀行要接收(FORECLOSE)的機會較高,所以銀行認為這類貸款風險比較高。

 

大家購買CONDO之前,都應該向業主聯會查清楚出租比率,假如超過10%是出租的話,便要小心考慮。