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買屋第二步﹕選用賢能

選用賢能

應該用「雙重代表」嗎?

 

有意購買屋者,最好有一位經紀作自己的代表,若賣方已有一位經紀,而買方與該經紀接觸時覺得相當投契,那麼買方是否可以與賣方一起共用同一位經紀?

 

當買方同時任用賣方的經紀代表自己,這位經紀便稱為「雙重代表」(Dual Agent)。如果買方願意接受該經紀作為雙方代表,便屬於是合法,但該代表必須準備一份DA-11表格,在表格上列明他是雙重代表,他有責任為買賣雙方盡力服務;當買方簽了DA-11表格,他的代表性便生效。

 

至於「雙重代表」對買賣雙方是否一件好事,在買賣雙方議價或談論其他條件時,這位雙重身份代表,究竟是站在賣方利益立場、或買方利益立場?例如,賣方叫價四十萬元,但卻告訴Agent知道,即使三十五萬元也會出售;而買方討價還價時,會向這位Agent查詢,還價三十八萬元是否恰當;在此種情況中,這位代表會如何回應?因為不論他如何回答,都會偏向其中一方,他只能保持中立,甚麼話都不說,但這樣又變成沒有盡力幫助買方。由於他的佣金是由賣方支付,大多數「雙重代表」都會偏向賣方,而且賣價越高,他的佣金也越高。

 

明白此道理,大家就知道「雙重代表」,通常是對買家不利,正如一個人不可以服事兩個主人一樣,所以買屋時最好避免使用「雙重代表」。

 

賣屋找代理的建議

  

一般人賣屋時,都會找一位地產代理幫忙,這位代理對大家賣屋是否順利,是有很大影響。所以找到一位好的代理,是相當重要。至於如何尋找一位好代理,就是先在住屋所在地區內尋找。通常每個Agent都有他們熟識的地區,應盡量找當地的代理,例如留意區內最常見的代理名稱;或向鄰居查詢,由他們介紹所用過而覺得好的代理。

   

最好先找兩、三個代理,然後與他們逐一見面商談。這個過程一如僱主聘用員工前的見工問話情況一樣。當與代理見面時,應問及他們擔任代理多久,過去一兩年在該地區內賣出了多少房屋,目前手上仍有多少Listing,他將來如何協助你賣屋,包括花多少時間作Open House,用甚麼方法來作廣告宣傳,更應問及他對區內房地產意見,你的房屋售價應是多少?最重要是由他解釋因何訂出此價目。

   

不過,大家未必要任用那位給予價格最高的代理,最重要是價格要合理。最後,你以後的一段日子,都要與該代理合作,你一定要覺得可以與他相處,亦都要考慮與他是否合拍。