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買屋第一步﹕知己知彼

知己知彼

「預先合格」與「預先批準」有別

 

打算買屋的朋友,通常還未去找屋之前,都應該先到貸款機構去詢問一下貸款條件,順便進行預先批核。

 

預先批核分成兩種,第一種是「預先合格」(PREQUALIFICATION),第二種是「預先批準」(PREAPPROVAL)。兩者是很不同的。

 

「預先合格」是一個比較簡單的過程,貸款機構只要求您供給基本的個人財務資料,包括您的收入與債務,然後為您計算出您可以獲得的貸款金額。貸款機構並不要求您提供收入證明,也不會去查證,甚至連您的信用報告也不會去索取。因此,貸款機構發出的「預先合格」信件,只是很初步的顯示您可能獲得的貸款金額。

 

「預先批準」要求比較嚴格,不單您要提供個人財務資料,貸款機構也會作一定的查證,包括分析您的信用報告,然後按您準備使用的貸款項目,給您一個相當確實的貸款金額。將來只要您的財務情況沒有重大改變,都應該可以順利獲得貸款。

 

做這步功夫,主要是給自己一個貸款金額範圍,也給賣家一個安心,所以我建議您爭取效用較高的「預先批準」。

 

查閱自己信用評分

 

生活在美國,每個人都有自己信用記錄,包括過去貸款還款、破產欠稅等資料,由三家主要信用記錄公司收集。當您向銀行申請信用卡或貸款,甚至找尋工作和申請租屋時,都可能被查驗信用記錄。

 

由於銀行要處理大量貸款申請個案,多不願意花費時間去詳細分析每個申請人的信用報告,往往要求貸款人信用評分(Credit Score)超過某一數字,才會進一步考慮申請。

 

最常用的信用評分系統叫FICO,三家信用記錄公司都採用,但由於每家公司的信用資料都可能不同,同一個人的評分都會有少許差別。一般分數由三百六十五分至八百四十分之間。超過六百六十分,已被視為良好記錄,低於過六百分,便算為不太理想,不過每家銀行的衡量標準不一樣,所以不能一概而論。

 

FICO分數過去是不公開的,但現今大家可以直接向FICO訂購,在互聯網上即時查閱自己在三家信用記錄公司的評分,並同時取得信用報告。報告上詳細分析您信用評分內容,與及增加評分的方法,您可以利用其「評分模擬系統」(Score Simulator) 去計算每一個方法可為您增加評分之數目。該網址為www.myfico.com 。大家不妨在申請信貸前先查閱自己信用報告與評分。

 

為新僑設的信用評分

 

由於缺乏信用歷史,一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得貸款或信用卡,傳統的信用評分系統無法為他們計算出評分。但因為他們取不到信用卡或貸款,便無從開始建立信用記錄,所以是一個惡性循環。估計全美有超過五千萬人因信用記錄不足,而沒有信用評分。

 

全國最大的信用評分機構FAIR ISSAC,最近宣布一項新的計算評分方法,是特為這類缺乏一般信用記錄的人士而設。它會用一些「非傳統」的資料,例如﹕銀行帳戶資料、公司分期付款還款記錄等。將來還會加上交付租金記錄等其他資料。FAIR ISSAC利用這些資料,提供信用評分,分數也是由150950

 

目前該評分只供應商家,暫時消費者自己未能查閱,但短期內會開放給一般消費者。估計五千萬沒有信用評分的人當中,有二千五百萬人會因此獲得信用評分,對信用卡公司來說,能夠大量增加信用卡客戶當然是個好消息,對新移民讀者也是個好消息。要查閱該信用評分資料,可到www.myfico.com,然後進入BUSINESS SOLUTION

 

如何取得免費信用報告

 

西部十三個州的居民在零四年十二月開始,每十二個月可以免費取得一份自己的信用報告,是包括三家信用記錄公司的資料。現在有關部門已經宣布要求信用報告的聯絡資料。

 

最方便是利用互聯網申請,網址是www.annualcreditreport.com  ,亦可以打電話申請,電話號碼是1-877-322-8228,用郵件索取可先到以上網址下載申請表,然後寄到﹕Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281,十五天後便會收到信用報告。

 

索取報告時,您需要供給姓名、出生日期、社安卡號碼、現今地址。假如您在過去兩年曾搬家,便要供給過去地址。在網上索取的話,會被問及需要那一家信用記錄公司的報告,您是可以要求全部三家記錄公司的報告,之後您會自動被帶到那家公司的網址,上面會要求您回答一些與您個人信貸有關的問題,以確定您的身份,然後您便可直接在網上看到信用報告。

 

在要求信用報告的過程中,您可能被要求考慮購買一些與審查信用記錄有關的服務,這個免費的報告當然會令信用記錄公司生意減少,所以它們會用盡辦法向您促銷其他要收費的產品,請大家留意。

 

信用評分與利率的關系

 

信用評分(Credit Scores )反映了信貸風險(Credit Risk),所以有些銀行對不同信用評分的客戶,給予不同的利率。最為貸款機構使用的信用評分系統,簡稱為FICO,它的網址上顯示了信用評分對利率的影響﹕信用評分在七百二十分以上,信貸利率最低,目前三十年固定貸款利率為六點二;可是,假如信用評分只有六百二十點,利率便高達八厘。不過,目前即使借貸機構加高了利率或費用,都無須通知貸款申請人。

 

布殊總統去年十二月簽署的「公平與準確信用法案」,其中一項內容,是規定借貸機構如果因信用評分問題,而要將貸款利率或費用加高,必須通知貸款申請人。

 

這項新例的目的,是讓消費者更了解自己得到的貸款利率。假如知道利率因信用評分較差而增高,便可以取自己的信用報告檢查一下,然後如果報告上的資料有錯漏,便可以及早更正。有些朋友也許會考慮先設法將自己評分調高,才去申請借貸。

 

你可以借到多少房屋貸款?

 

準備到銀行作房屋貸款時,如何知道自己可以借到多少錢呢?銀行借出貸款給客戶,當然先衡量借款人的還款能力。銀行首先計算第一個還款能力的比例,就是按借貸人交稅前的收入,來計算住屋費用的比例。

 

所謂住屋費用,是包括PITI四個金額。P是本金還款、I是利息、T是物業稅、I是保險。收入越高,能夠負擔的PITI金額便越高,借到的貸款金額便越高。通常銀行要求比例是百分之二十八至三十三之間,即如果稅前收入是每月三千元,PITI的金額便不能超過三份之一,即一千元;當減去物業稅及保險,便是每個月可以還款的金額。然後按貸款的利率,就可以計算出可以借到的貸款金額。

 

除了以上住屋費用比例外,銀行也會考慮全部債務的還款比例,就是PITI費用外,尚要加上其他債務還款金額;有關比例通常是不會超過四成。

 

除了上述兩個比例外,銀行也會考慮大家的頭款及信貸紀錄。所以,在大家尚未找屋前,最好先找銀行或貸款經紀,來計算可以借到的金額,然後發出一封預先批核信。