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自住房屋稅務優惠

扣稅優惠

美國政府一向鼓勵民眾購買自住房屋,除了成立機構提供長達三十年固定利率貸款外,還給予各樣稅務優惠,難怪近七成美國人都擁有自住物業。

美國稅例容許納稅人,在報稅時利用「逐項扣減」(ITEMIZED DEDUCTION)方式,以房屋貸款利息去降低應繳稅的收入。此外,購屋貸款時付出之貸款費用(俗稱「點數(POINTS)」)及房屋物業稅,亦可用作扣稅。這些扣稅優惠,除了自住物業外,還可包括一棟「第二居所(SECOND HOME)」之貸款,該物業可以是「渡假房屋」或給予親屬居住。這兩所房屋的貸款金額,只要不超過一百萬元,利息和物業稅便可全部用於扣稅。

除了購買房屋的貸款利息可扣稅外,房屋淨值貸款(HOME EQUITY LOAN)或淨值信用額(EQUITY LINE OF CREDIT),只要貸款金額不超過十萬元,利息也可作扣稅用。自住房屋貸款扣稅,還有一個獨特的優惠,即不必理會貸款的用途,即使貸款用作其他投資,甚至用在旅行或歸還信用卡欠款上,利息都一樣可以扣稅。

抵稅優惠

一九八四年,國會通過「房屋貸款抵稅證書」(MORTGAGE CREDIT CERTIFICATE)優惠,簡稱為MCC。此項優惠計劃,令借貸人將每年貸款利息的一部份,在報聯邦稅時作為一個抵稅額(Tax Credit),去減低聯邦入息稅,抵稅金額通常是利息的百分之十五,直接在聯邦報稅表中抵減稅金,故這項優惠比上述扣稅優惠更有利。參加該項計劃者,家庭收入是不能超過某個金額,所購買的房屋也不能超過某個市值,應向貸款代理查詢該城市是否參加了該項計劃,試圖在辦理房屋貸款時,同時獲得抵稅證書。

頭款輔助

許多家庭都為頭款不足傷腦筋,其實,有些計劃可能對您有幫助。

首先,個別城市可能有不同優惠,幫助收入不高的家庭,達成購屋美夢,其中可能包括低息首期貸款等優惠,應向地產經紀或當地市政府查詢。

聯邦政府透過屬下機構,提供多項低頭款貸款計劃,頭款只需百分之三,信用記錄良好者,甚至不需要頭款也有可能得到貸款。除了聯邦政府機構之外,私人機構如GMAC,對新移民有特別的貸款計劃,其SETTLE AMERICA貸款,借貸人只需在美國工作起碼一年,也不需要有信用歷史,頭款要求也較寬鬆,有興趣者可到www.gmacmortgage.com ,或電1-877-941-4622查詢。

 

此外,布殊總統在前年十二月簽署「美國夢頭款法案」(The American Dream Downpayment Initiative),規定每年提供二億元頭款資助,幫助起碼六萬個低收入首次買屋家庭,做法是提供一萬元或房價百分之六首期貸款,並降低過戶手續費用七百元。該法案于去年春天開始實行,有興趣的讀者,應該到以下網頁查閱http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/programs/home/addi/index.cfm