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買賣房屋稅務優惠

買屋抵稅需知

 

當大家買新屋,在做房屋地產交易時的費用,能否在報稅時抵稅?要決定能否抵稅,原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。

 

第一類是貸款利息Point及物業稅,這些費用可放在Schedule A表格上抵稅。

 

第二類是房屋交易有關的費用,如Title、產權保險、律師費、產權登記費等,這些費用雖然不能在報稅時用來抵稅,但可以附加在房屋成本上,將來出售房屋時,可減低資金增值(Capital Gain)

 

第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用,如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Doucment Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能抵稅,也不能加在房屋成本上,即在稅務上毫無作用。

 

最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI),同樣不能抵稅及附加在房屋成本上。   

 

 

賣自住房屋免稅額

 

一九九七年五月之後,出售自住房屋稅務優惠大增,只要在賣屋前五年內,擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年,每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。

不必同期

 

兩年產權擁有期與自住期,不必同期,也不必連續。

 

例如,某君租一房屋自住,三年後屋主將房子賣給某君,他馬上將房子租出,兩年後賣出,亦符合免稅條例。

 

另例,某君自住一年後,將房子租出三年,之後又收回自住一年,其後再將房子出售,由於前後共自住兩年,故此符合免稅條例。

 

不必五年

 

一個常見的誤會,是必須擁有物業產權五年後賣出,才可享免稅優惠。其實,只要擁有兩年即可,五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外,賣出時不必自住,當時是出租也沒有問題。

 

不論種類

 

幾乎任何類型房屋,都可享受免稅優惠,包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op),甚至船上住所(Houseboat)也可以。

計算合作公寓的「資金增值」,是按購買公寓合作社股份的成本為準。

不限夫婦

 

共同擁有房子,只要每一個業主都符合自住條例,每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦,假如房子有四個業主,四個人都曾自住兩年,賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。

 

不需申報

 

符合免稅條例,在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議,即使不用繳稅,也應在Schedule D報稅表上申報,因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation),過了三年國稅局通常不會再查閱。

 

不限國內

 

該稅務條例,不限於在美國的房子,國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所,只要在移民美國後的三年內賣出,亦符合稅務條例,因為賣屋前五年內曾自住兩年,但超過三年仍不出售,將來資金增值便要付美國稅。

 

不限自住

 

從前,假如自住房屋的一部分,作為「家庭辦公室」,該部分費用(包括折舊)亦曾算作商業成本,在報稅表上用於減抵生意收入,則賣屋時這部分的資金增值不當作自住,故不能享受免稅優惠;二零零二年底,國稅局修改稅例,讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分,在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅,即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。

 

同樣,將自住房內一部分租出,賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是,要享用這個優惠,「家庭辦公室」或出租的那部分,地點必須在房子內,不得與房子本身分開。

 

不必兩年

 

該稅例規定,每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額,可是,有好幾種例外情況,讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間,也可有部分免稅優惠。這個特別優惠,使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內,可再次享用部分免稅。

 

要符合部分免稅條件,賣屋的主要理由需包括以下任何一項:

 

改變工作地點(新工作地點在五十哩以外);

因健康理由搬遷(需醫生證明);

或「不可預見之情況」,包括家人去世、失業(需符合領取失業金資格)、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

 

 

可與1031交換稅務優惠同時使用

 

這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈,簡述如下﹕

 

假如業主起初使用樓宇作為自住,之後變為出租,只要在賣出之前五年內,有起碼兩年是自住,都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說,即使賣屋時該房子是出租,也不會影響這個資金增值免稅優惠。

 

可是,假如資金增值超過免稅金額,超出的那部份便要繳納資金增值稅了,但由於該房子是出租物業,可以利用稅例第1031條作交換,那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。

 

本來,使用1031條款作交換,整個資金增值都歸到新的物業主,將來還是要付稅,只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE ,容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。

 

舉個例,一間屋成本價是十萬元,現今市值上升到五十萬,唯一的業主在過去五年內自住了兩年,最近三年是用作出租,如今如果賣出,四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是,假如業主交換另一個出租物業,便只需要將十五萬成本轉移到新物業,而不是四十萬,因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。

 

稅例第1031 免稅交換入息樓宇

 

賣出入息樓宇所賺了的「資本增值」(CAPITAL GAIN) ,一定要在當年交稅(聯邦稅為20%,另加州稅,曾折舊的金額稅率為25%)。如要延稅,則必須用稅例第1031 條作免稅(其實是延稅)交換,將原來物業的資本增值和折舊,轉到新交換的入息樓宇上。

使用1031交換條例,必須十分謹慎,最好是有這方面經驗的會計師和地產經紀幫助。此外,不論是作「同時交換」(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ,或作較常用的「延遲交換」(DELAYED EXCHANGE) ,通常都需要僱用一個「被認可的中間人」。「被認可的中間人」英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY,這類公司也叫做「促成人」(FACILITATOR) 或「幫助人」(ACCOMODATOR) ,它是一個獨立 (即與投資者沒有關系) 的機構,有些「中間人」是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司,有些則是「產權公司」(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司

 

1031 稅例主要條款

 

1. 需要以「同類」(LIKE-KIND) 物業作交換。但「同類」的定義很廣闊,只要是賺取租金入息的物業便可。故此,柏文公寓可以換貨倉,空地可以換單一住宅,辦公大樓可換柏文公寓.....。在美國以外的物業不能作交換。

2.
需要換相等或更高市值的物業,而且淨值應全部放入新交換的物業上,即不能減少抵押貸款,否則有部份會成為「靴子」(BOOT) ,需要付資本增值稅。

3.
需要按45/180 天條例,下面再作解釋。

4.
需要由交易開始便申明為1031交換,而整個新舊物業交易過程都按交換)不是買賣)來進行。

5. 需要避免「相等收取」(CONSTRUCTIVE RECEIPT) 情況,即交換者不能有機會取得交易的款項,故必須由一個「被認可的中間人」代辦。

 

45/180天條例

 

1031條例堶情A有兩個時期十分重要。第一個是「訂明期」(IDENTIFICATION PERIOD) ,乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD),是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格,遲一天都會導致交換失敗,而失去延稅優惠。

請注意﹕一百八十天條例其實是「一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期」,所以在接近年終作1031 交換,有可能由原來物業交易完成開始,至明年四月十五日之間沒有一百八十天,在這個情況下,應該向稅局申請延期報稅。

 

訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點

 

不論原來物業數目多少,在訂明期內,交換人必須按以下三個條例中的任何一項,以書面訂明交換物業﹕

 

1. 三個物業條例﹕不論訂明物業之總值,訂明不超過三個物業。或

2.
兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目,訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或

3.
百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目,將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。

 

訂明物業時,必須清楚地以書面在訂明期內通知「被認可的中間人」。

 

「中間人」提供的服務,可以全部用電話、傳真和郵件進行,故在三藩市地區以外的人,也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種,一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取;另一種是比較高的費用(大約一千元以上),但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。

 

「倒轉交轉」(REVERSE EXCHANGE)

 

通常做1031交換,都是先將本身物業交換出去,然後按上述45/180天日期的規則,去交換另一個物業。但是,在有些情況下,可能會先將新的物業交換進來,然後才將本身物業交換出去,這個情況叫做「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE) 。在二零零年十月二日,國稅局頒報了REVENUE OCEDURE 2000-37,正式承認「倒轉交換」的合法性。

REVENUE PROCEDURE 2000-37
內,規定要合法地進行「倒轉交換」,必須符合兩個要求﹕

 

1. 納稅人必須簽定一個「合資格的交換安排」文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或簡稱為"QEAA")

2. 納稅人必須聘用一個「交換產權持有人」(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")

 

QEAA 是什麼安排?

 

要符合QEAA安排的需要,必須按以下做法﹕

 

1. 該物業要用「交換產權持有人」("EAT") 名義擁有。

2.
納稅人需要有真正的交換意圖。

3.
納稅人與EATEAT擁有產權五天內,被此定立書面QEAA文件協議。

4.
交換出去的物業必須在四十五天內被指定。

5.
整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。

 

由於倒轉交換相當復雜,請務必與專業人事商議。

 

進行1031交換之後如何報稅?

 

雖然1031交換為業主拖延資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX),但在開始進行1031交換的報稅年度,亦即是原來物業完成交換的那年,用8814報稅表格申報。假如在報稅限期(四月十五日)之前,仍未能完成新物業交換,便應該使用4868報稅表申請延期)請參考上面「45/180天條例」一段)

除了8814表格外, 亦有可能要填4797 表格和SCHEDULE D。請與閣下會計師商議。

 

租出部份房屋稅例

 

有些讀者將自住房子的一部份租出去,在稅例上有幾件事需要注意。

 

首先,收到的租金是需要報稅的,與一般租金收入相同,即是要報在Schedule E報表。但與這個出租部份的費用,包括﹕水電、地稅、折舊等費用,都可以放入Schedule E 去扣除租金收入。

 

但稅例上容許您繼續將全部房屋貸款利息放入Schedule A 扣稅,與未租出去的時候一樣,但要符合三個條件。第一,租客是用來自住。第二,出租的地方是屬於您房屋的一部份,而不是與房子本身分開。第三,租客數目不超過兩個,同住的租客當是一個。

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