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出租物業稅務好處多

美國稅制不單優待自主房子業主,對投資出租房屋也相當優惠。

扣稅優惠

租金收入本來是要課稅的收入,報稅時要填Schedule E表格,可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用,都可作扣稅用,以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理,甚至業主開車到物業地點的費用。

除這些實際費用外,還有一樣重要的扣稅項目,就是折舊(Depreciation)。稅例容許業主,將房屋建築物成本,分二十七年半折舊,折舊費用加入扣稅費用內。舉個例,一間價值三十萬元的建築物,每年可有近一萬一千元的折舊費,與其他費用一起,可用作抵銷租金收入。

因此,很多業主所收的大部分甚至全部租金,都不用課稅。如果有些業主扣除費用後,帳面上出現虧蝕,稅例上稱為「被動虧蝕」(PASSIVE LOSS),但業主「活躍地參與」出租事宜(例如選擇租客或決定租金金額),則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元,在二萬五千元以下的虧蝕,可以直接抵銷普通收入(例如工資),去減低稅金。即使總收入超過十萬元,但不超過十五萬元,仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕,也不會浪費,因為將來賣出物業時,可用來減抵資金增值(Capital Gain)

增值延稅與免稅

延稅

出租物業在增值後賣出,產生資金增值,要按增值稅率付稅。去年通過的稅務條例,將長期(持有期超過一年)最高資金增值稅率,減為百分之十五,比普通收入稅率低了不少。此外,假如願意繼續投資出租物業,可利用稅例第1031條,將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話,所有資金增值(連同應付稅的折舊)都可延稅。

近年房地產市場旺盛,許多投資者喜歡投資出租樓宇,令到要進行1031交換的投資者,有時找不到適合的投資物業作交換。由於1031交換稅例有非常嚴格的期限,包括一個四十五天訂立交換物業,和一百八十天要完成交換的要求,一旦未能符合這些期限,該1031交換便沒會失去將資金增值延稅的稅務優惠。

 

有些投資者會利用所謂「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE),先找到適合的投資物業,才將手上的物業交換出去。這樣做不錯可以避免超過限期未能完成交換的問題,但做「倒轉交換」手續繁雜很多,費用也比較高。

 

另一個方法,是以TIC擁有權作為交換對象,TIC全名是TENANCY IN COMMON,是一種與他人共同擁有房地產投資的方法,現在已經被國稅局正式認可,作為1031交換的物業。用TIC作交換對象,好處是不必自己去找投資物業,而且物業不必再由自己去管理;而由TIC 都有職業管理公司代勞。此外,TIC大多數投資龐大或多項的的物業,可能有分散風險的好處。

 

TIC缺點是您不再有自主權,而只是參加一個由他人管理的投資項目而已,所以作決定前一定要了解管理公司的歷史和物業前景。

讀者要了解交換條例,可到本人理財網址參閱稅務一欄。辦理交換,必須與會計師或有經驗的地產專業人士商量。