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輕輕鬆鬆作業主

出租物業相當有稅務好處,但管理卻不容易。要減低麻煩與風險,一定要小心選擇租客。以下是一些選有豐富經驗的業主提供的貼士。

 

善用租屋申請表

 

租屋申請表是一份好重要的文件,因為它讓您對租客的背景有認識,亦都讓您可以查核申請人提供的資料。申請表也通常要求申請人詳細列出個人的資料,包括僱主名稱、工作地點與工資,以前租住房屋業主姓名與聯絡電話等,業主可憑申請表上資料進行核對。申請表可在文具店購買,或在網上免費下載。

 

申請表格亦是您曾考慮每一個申請人背景的實證,除了應將申請表保存在案之外,核對過程中獲得的資料,與及您對申請人背景的分析等資料,亦應該詳細記錄下來,萬一您被申請人指控歧視時,便可提出充足的資料,去證明您曾經細心考慮每一個申請人的背景,而您作出選擇租客的決定乃基於「商業因素」,故沒有歧視的成份。

 

當有人來看屋時,您應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件,並且要檢查照片是否他本人,與及抄低資料,然後才帶他看屋。如果你有任何原因,不想單獨帶他看屋,你便應該找多一個人陪著你,因為時不時都有人假裝看屋,而實際上是打劫的事例,都是小心點比較好。

 

所有對租屋有興趣的人,您都應該給他填寫租屋申請表,即使你不想租給那個人,因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人,您都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請,並會查核他的信用和其他記錄,之後才通知他。

 

如果租屋的是超過一個成年人,即使是一對夫婦,您應該要每一個人都填一份申請表,因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。

 

申請人填寫表格之後,您應該馬上核對表格上的姓名,地址,駕駛執照號碼,與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名,簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。

 

有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用,加州容許業主向申請人收取實際的費用,但不能超過$37.57。如果您收取費用的話,應該每一個申請人都收,千萬不要因人而異。

 

要取得申請人的信用報告,有好幾個途徑。第一,您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買,但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二,可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency),這些公司由記錄公司處得到資料。第三,可以用一些租客背景調查公司。

 

業主不可隨便入屋

 

業主租屋給住客,之後除非有特發和緊急事故,是不能隨便進入住客的居所。

 

可是,在有些情況下,業主是需要進入住屋的,例如﹕需要作維修、讓其他申請租住的人參觀、在打算賣出房屋時讓買家參觀等。在這些不是突發的情況,業主必須預先通知住客,才可以進入。在加州,業主必須以書面通知,而且需要給予合理的通知時間,通常是起碼二十四小時;假如業主的通知是用郵寄,就要六天前寄出才算是合理通知時間。

 

加州租務法例對準備出賣房屋的業主,有個特別的規例,就是業主或房地產經紀只要一次用書面通知租客,讓租客知道業主準備出售房子,之後只需要在買家檢查房屋之前二十四小時,以口頭通知租客便可以了。

 

假如業主不按法例,隨便地進入租客居所,租客有權循法律途徑,要求業主賠償損失。

 

處理租客安全按金

 

租客完結租約,搬出租住房屋的時候,業主處理安全按金(SECURITY DEPOSIT)應該合法和公平。

 

加州法律規定,在租客通知業主將要搬遷之後,業主要用書面通知租客,有權以要求在未搬出之前的一個合理時間,由業主作一次「最初的檢查」。這個檢查的目的,是讓租客知道有什麼需要修補清理的項目,讓租客有機會在搬遷前做好,去減抵安全按金要被扣除的情況。即使您所在的州份沒有這個條例,與租客一同檢查一次,增加彼此的溝通,也會幫助減少將來為退還按金的爭議。

 

業主要扣除按金,必須有充份的理由,而且要詳細地在二十一天列出清單,以書面通知租客。業主千萬不要因為不喜歡那位租客,扣除按金時特別嚴格,結果導致不愉快情況,甚至要對薄公堂。

 

業主只能在租客對房子有損壞時才可以扣除按金,一般「正常使用的損耗」是不能扣除按金的。地毯舊了,或牆壁有花痕甚至釘孔等等,都是屬於正常的損耗,業主不應該太吹毛求疵。

 

有些城市,例如﹕三藩市、BERKELEY,洛杉機等都規定業主要為按金付利息。

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Below are two segments from my recent "money management in 90-seconds" dealing with screening tenants:

 

9/14/2004業主要小心挑選租客

 

做出租物業業主,最怕租給不良租客;要減低風險,一定要事前小心選擇租客。以下是一些有經驗的業主提供的選擇租客建議。

 

當有人來看屋時,應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件,並且要檢查照片是否他本人,與及抄下資料,然後才帶他看屋。如果你有任何原因,不想單獨帶他看屋,便應該找多一位朋友陪著你,因為曾經有歹徒假裝看屋,實際上打劫的事例,還是小心點比較好。

 

所有對租屋有興趣的人,都應該讓他填寫租屋申請表,即使你不想租給那個人,因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人,都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請,並會查核他的信用和其他記錄,之後才通知他。

 

如果租屋的是超過一個成年人,即使是一對夫婦,都應該要每一個人都填一份申請表,因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。

 

9/15/2004查詢租客過去記錄

 

業主租屋給新租客,事前都要做足功夫,去避免租給不良租客。租屋申請表是一份好重要的文件,因為它讓您認識租客的背景,亦讓您查核申請人提供的資料。申請人填寫表格之後,您應該馬上核對表格上的姓名,地址,駕駛執照號碼,與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名,簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。

 

有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用,加州和紐約州都容許業主向申請人收取實際的費用,不過加州規定不能超過三十元。如果您收費用,您應該每一個申請人都收,千萬不要因人而異。

 

要取得申請人的信用報告,有好幾個途徑。第一,您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買,但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二,可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency),這些公司由記錄公司處得到資料。第三,可以用一些租客背景調查公司。

 

Once someone submitted an application, you need to do some checking. It is easy to call up former landlords to get reference. But after 911 it is not easy to obtain other people's credit report - even though your applicant has already authorized you to obtain his/her credit record, there is no way the credit bureau can verify this authorization. If you do not have a real estate agent friend of banker friend to help you, then you may have to use a tenant screening service to obtain your report.

 

These are tenant screening service companies you can try:

 

http://www.alwaysscreen.com/


https://www.1-background-checks.com/


https://biggerpockets.mysmartmove.com/


http://www.rentingauthority.com/


http://www.realpage.com/tenant-screening/resident-screening/resident-screening

 

http://www.accuratecredit.com/html/becomeamember.html

 

If you do not want to use a tenant screening service, you can order credit reports from one of the credit companies which takes the information from credit bureaus and consolidate into a "composite" credit report. It is easier to work with them than the credit bureaus. These include:

 

http://www.creditchecktotal.com

www.mycreditfile.com

www.credit411.com

 

Finally, be sure you know the basic rules of tenancy. Click on this link http://www.dca.ca.gov/legal/landlordbook/index.html  which will give you a lot of basic information.