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主頁 > 理財文章 > 地產投資 > 善用自住房屋資金增值免稅優惠  

善用自住房屋資金增值免稅優惠

大多數人都知道,自住房屋出售時的資金增值(CAPITAL GAIN),極有可能完全免稅。每一個業主只要在賣屋前五年內,擁有該物業起碼兩年,並起碼兩年作為主要住宅,便符合每人二十五萬免稅條件。可是,這個稅務優惠還有其他特別的地方,大家不可不知。

不必同期

兩年產權擁有期與自住期,不必同期,也不必連續。

例如,某君租一房屋自住,三年後屋主將房子賣給某君,他馬上將房子租出,兩年後賣出,亦符合免稅條例。

另例,某君自住一年後,將房子租出三年,之後又收回自住一年,其後再將房子出售,由於前後共自住兩年,故此符合免稅條例。

不必五年

一個常見的誤會,是必須擁有物業產權五年後賣出,才可享免稅優惠。其實,只要擁有兩年即可,五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外,賣出當時不必自住,當時是出租也沒有問題。

不論種類

幾乎任何類型房屋,都可享受免稅優惠,包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op),甚至船上住所(Houseboat)也可以。

計算合作公寓的「資金增值」,是按購買公寓合作社股份的成本為準。

不限夫婦

共同擁有房子,只要每一個業主都符合自住條例,每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦,假如房子有四個業主,四個人都曾自住兩年,賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。

不需申報

符合免稅條例,在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議,即使不用繳稅,也應在Schedule D報稅表上申報,因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation),過了三年國稅局通常不會再查閱。

不限國內

該稅務條例,不限於在美國的房子,國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所,只要在移民美國後的三年內賣出,亦符合稅務條例,因為賣屋前五年內曾自住兩年,但超過三年仍不出售,將來資金增值便要付美國稅。

不限自住

從前,假如自住房屋的一部分,作為「家庭辦公室」,該部分費用(包括折舊)亦曾算作商業成本,在報稅表上用於減抵生意收入,則賣屋時這部分的資金增值不當作自住,故不能享受免稅優惠;二零零二年底,國稅局修改稅例,讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分,在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅,即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。

同樣,將自住房內一部分租出,賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是,要享用這個優惠,「家庭辦公室」或出租的那部分,地點必須在房子內,不得與房子本身分開。

不必兩年

該稅例規定,每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額,可是,有好幾種例外情況,讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間,也可有部分免稅優惠。這個特別優惠,使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內,可再次享用部分免稅。

要符合部分免稅條件,賣屋的主要理由需包括以下任何一項:

  • 改變工作地點(新工作地點在五十哩以外);
  • 因健康理由搬遷(需醫生證明);
  • 或「不可預見之情況」,包括家人去世、失業(需符合領取失業金資格)、因工或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。

特別情況之一﹕先交換後自住要持有五年

以前擁有出租物業的投資者,可以利用稅例第1031稅例,去交換另一個出租物業,從而將現有的資金增值(CAPITAL GAIN)歸入交換的物業上,以達到延稅的目的。

稅例上亦容許業主在作交換一段時間(通常是起碼一年)之後,改變主意將出租物業收回自住,只要住夠兩年,便符合業主自住二十五萬元資金增值免稅。這個新法案將這個極有稅務優惠的做法修改,規定業主要在進行1031交換之後利用業主自住免稅條例,必須在做成交換之後五年才享受免稅優惠。所以先租出一年,再改為自住兩年是不足夠的,因為未達到五年的規定。

這個新稅例只是延遲了享受自住免稅的時間,並非取消這個稅務優惠。此外,這個新稅例只是在業主進行1031交換後才適用,業主直接將現有出租物業轉為自住,依然在自住兩年之後便可以享用二十五萬免稅優惠。